Zwangsversteigerung abwenden: vor dem Termin verkaufen

Post von der Bank oder vom Gericht ist belastend – sie bedeutet aber nicht, dass schon alles entschieden ist. Wer eine Zwangsversteigerung abwenden möchte, kann bis zum Zuschlag noch handeln.

Hier lesen Sie in Ruhe, wie das Verfahren abläuft und welche Wege es gibt: ein Gespräch mit der Bank, kostenlose Hilfe bei einer Schuldnerberatungsstelle oder ein Verkauf aus freier Hand. Wir, die Familie Wojciechowski, kaufen Immobilien in Görlitz und im Umkreis von 50 km – gern auch dann, wenn der Versteigerungstermin schon feststeht.

Zwangsversteigerung abwenden: das Wichtigste in Kürze

• Die Zwangsversteigerung beantragt ein Gläubiger, oft die Bank, beim zuständigen Amtsgericht. Mit dem Anordnungsbeschluss ist die Immobilie beschlagnahmt.
• Bis zum Zuschlag ist ein freihändiger Verkauf möglich, wenn die Gläubiger mitziehen, die das Verfahren betreiben.
• Im ersten Termin gelten Wertgrenzen von der Hälfte und von sieben Zehnteln des Verkehrswerts. Wurde der Zuschlag deshalb versagt, gelten sie im neuen Termin nicht mehr.
• Ein freier Verkauf bringt oft mehr als die Versteigerung. Reicht der Erlös nicht, bleibt eine Restschuld.
• Anerkannte Schuldnerberatungsstellen helfen kostenlos. Die Fristen sind kurz – früh zu handeln lohnt sich.

Anders liegt der Fall bei einer Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG): Sie droht als letztes Mittel, wenn sich Miterben oder getrennte Paare über ein gemeinsames Haus nicht einigen. Mehr dazu auf unseren Seiten zu Erbschaft und Trennung und Scheidung.

Welche Wege es gibt

Ob und wie Sie eine Zwangsversteigerung abwenden können, hängt von Ihrer Lage ab: von der Höhe der Schulden, vom Stand des Verfahrens und von den Gläubigern. Die drei Wege, die hier folgen, schließen sich nicht aus.

Zwangsversteigerung abwenden: früh mit der Bank sprechen

Am besten sprechen Sie mit Ihrer Bank, sobald absehbar ist, dass die Raten nicht mehr zu schaffen sind – spätestens, wenn Post vom Gericht kommt. Schildern Sie offen Ihre Lage und fragen Sie, welche Lösung die Bank sieht. Absprachen lassen Sie sich schriftlich bestätigen, so haben beide Seiten Klarheit.

Wenn Sie verkaufen möchten, sagen Sie es der Bank ruhig früh. Sie hat selbst ein Interesse an einem guten Ergebnis: Je mehr ein Verkauf bringt, desto mehr erhält sie zurück.

Kostenlose Hilfe bei einer Schuldnerberatungsstelle

Anerkannte Schuldnerberatungsstellen helfen kostenlos, zum Beispiel bei Verbraucherzentralen, Wohlfahrtsverbänden oder beim Landkreis. Dort können Sie Ihre gesamte Lage in Ruhe besprechen – auch Schulden, die nichts mit der Immobilie zu tun haben. Fragen Sie früh nach einem Termin, denn die Fristen im Verfahren sind kurz. Eine Beratung schließt einen Verkauf nicht aus; sie hilft einzuschätzen, was danach bleibt.

Freihändig verkaufen vor dem Zuschlag

Lässt sich die Immobilie nicht halten, können Sie die Zwangsversteigerung abwenden, indem Sie selbst verkaufen. Das ist bis zum Zuschlag möglich, wenn die Gläubiger mitziehen, die das Verfahren betreiben. Ein freier Verkauf bringt oft mehr als die Versteigerung; die Restschuld fällt dann geringer aus.

Verkaufen können Sie über einen Makler, privat oder direkt an einen Käufer wie uns – jeder dieser Wege kann passen. Wichtig ist in jedem Fall ein Käufer, der verbindlich zusagt und sich auf den Zeitplan des Verfahrens einstellt.

So läuft eine Zwangsversteigerung ab

Wenn Sie wissen, wo das Verfahren gerade steht, können Sie besser einschätzen, was Sie noch tun können.

Schritt 1: Antrag beim Amtsgericht

Der Gläubiger, oft die Bank, beantragt die Zwangsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht. Das Amtsgericht entscheidet hier als Vollstreckungsgericht. Bis hierhin ist die Immobilie noch nicht beschlagnahmt.

Schritt 2: Anordnung und Beschlagnahme

Das Gericht ordnet die Zwangsversteigerung mit einem Beschluss an. Mit diesem Anordnungsbeschluss ist die Immobilie beschlagnahmt. Verkaufen können Sie sie weiterhin – aber nur noch, wenn die Gläubiger mitziehen.

Schritt 3: Gutachten und Verkehrswert

Ein Gutachter ermittelt den Verkehrswert, das Gericht setzt ihn fest. Nach diesem Wert richten sich die Grenzen im ersten Termin. Was dort tatsächlich geboten wird, sagt er aber nicht voraus.

Schritt 4: Bekanntmachung des Termins

Das Gericht bestimmt den Versteigerungstermin und macht ihn öffentlich bekannt, auch im Internet. Von da an kann jeder nachlesen, dass die Immobilie versteigert werden soll. Ein Verkauf, der schon vorher vereinbart ist, bleibt deshalb diskreter.

Schritt 5: Der Versteigerungstermin

Der Termin ist öffentlich. Interessenten geben Gebote ab, und das höchste Gebot entscheidet über den Preis. Ob das Gericht den Zuschlag erteilt, hängt im ersten Termin auch von den Wertgrenzen ab. Bis zum Zuschlag ist ein freihändiger Verkauf noch möglich, danach nicht mehr.

Wertgrenzen im ersten und in weiteren Terminen

Für den ersten Termin kennt das Gesetz zwei Grenzen, gemessen an dem Verkehrswert, den das Gericht festgesetzt hat:

• Die Hälfte des Verkehrswerts – Liegt das höchste Gebot darunter, gibt es keinen Zuschlag (§ 85a ZVG).
• Sieben Zehntel des Verkehrswerts – Liegt das höchste Gebot darunter, kann ein Berechtigter beantragen, dass der Zuschlag versagt wird (§ 74a ZVG).

Wurde der Zuschlag aus einem dieser Gründe versagt, setzt das Gericht einen neuen Termin an – und dort gelten die Grenzen nicht mehr: Der Zuschlag kann dann auch auf ein Gebot unter der Hälfte des Verkehrswerts erteilt werden. Wenn Sie die Zwangsversteigerung abwenden möchten, heißt das: Der erste Termin kann die Entscheidung verschieben, im nächsten Termin kann der Erlös aber niedriger ausfallen.

Freihändiger Verkauf oder Versteigerung im Vergleich

Die wichtigsten Unterschiede auf einen Blick:

• Preis – In der Versteigerung entscheidet das höchste Gebot; Wertgrenzen gelten nur im ersten Termin. Beim freihändigen Verkauf vereinbaren Sie den Preis mit dem Käufer, und die Gläubiger müssen zustimmen.
• Öffentlichkeit – Der Versteigerungstermin wird öffentlich bekannt gemacht, auch im Internet, und ist selbst öffentlich. Beim freihändigen Verkauf bestimmen Sie mit, wie öffentlich er wird; ein Verkauf an uns kommt ohne Inserat, ohne Schild am Haus und ohne öffentliche Besichtigungen aus.
• Zeitpunkt – Den Versteigerungstermin bestimmt das Gericht. Beim freihändigen Verkauf stimmen Sie Besichtigung und Notartermin mit dem Käufer ab – vorausgesetzt, die Gläubiger ziehen vor dem Zuschlag mit.
• Restschuld – In beiden Fällen bleibt bestehen, was der Erlös nicht deckt. Bringt der Verkauf mehr, fällt die Restschuld geringer aus.

Was die Gläubiger tun müssen

Für einen Verkauf während des Verfahrens müssen die Gläubiger an zwei Stellen mitwirken: Wer das Verfahren betreibt, muss es anhalten oder beenden, und wer eine Grundschuld eingetragen hat, muss sie freigeben. Sind mehrere Gläubiger beteiligt, gilt das für jeden.

• Einstweilige Einstellung – Der Gläubiger bewilligt, dass das Verfahren vorerst ruht (§ 30 ZVG). Das verschafft Zeit für Kaufvertrag und Zahlung.
• Rücknahme des Antrags – Der Gläubiger nimmt seinen Antrag zurück (§ 29 ZVG); sein Verfahren endet damit.
• Löschung gegen Zahlung – Die Gläubiger geben gegen Zahlung die Löschung ihrer Grundschulden frei. Erst wenn der Notar bestätigt, dass die Löschungsunterlagen vorliegen, wird der Kaufpreis fällig.

Ob und zu welchen Bedingungen die Gläubiger mitziehen, entscheiden sie selbst. Ein verbindliches Kaufangebot gibt ihnen dafür eine klare Grundlage.

Restschuld: was bleibt, wenn der Erlös nicht reicht

Vorweg ein ehrliches Wort: Auch wer die Zwangsversteigerung abwenden kann, ist danach nicht automatisch schuldenfrei. Reicht der Erlös nicht, bleibt die Restschuld bestehen – nach einem Verkauf ebenso wie nach einer Versteigerung. Wie Sie sie abtragen, besprechen Sie mit der Bank; eine anerkannte Schuldnerberatungsstelle unterstützt Sie dabei kostenlos.

Je mehr vom Kaufpreis bei den Gläubigern ankommt, desto kleiner bleibt die Restschuld. Beauftragen Käufer und Verkäufer bei einem Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung einen Makler, teilen sie die Provision in der Regel hälftig (§§ 656a ff. BGB); beim direkten Verkauf an uns fällt keine an. Die Notar- und Grundbuchkosten des Kaufs trägt in der Regel der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB).

Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, kann ein Gewinn einkommensteuerpflichtig sein (§ 23 EStG) – außer Sie haben die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor oder seit dem Kauf durchgehend selbst bewohnt.

Dieser Überblick ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Ihren Fall klären Sie verbindlich mit einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt, mit dem Notar und bei Steuerfragen mit Ihrer Steuerberatung.

Zwangsversteigerung abwenden durch einen Verkauf an uns

Hinter der Familie Wojciechowski Immobilien GmbH stehen René und Ljiljana Wojciechowski, Immobilieninvestoren aus Görlitz. Wir kaufen für unseren eigenen Bestand und behalten die Häuser langfristig – bei uns sprechen Sie deshalb direkt mit dem Käufer. Wir hören zu, nehmen uns Zeit und behandeln Ihre Anfrage vertraulich.

Melden Sie sich gern auch dann, wenn der Versteigerungstermin schon feststeht. Wir sehen uns die Immobilie kurzfristig an und machen Ihnen innerhalb von 48 Stunden nach der Besichtigung ein verbindliches Kaufangebot. Damit der Verkauf gelingt, müssen die Gläubiger zustimmen, die das Verfahren betreiben – deshalb stimmen wir uns gemeinsam mit Ihnen mit der Bank ab.

Der Verkauf läuft diskret: ohne Inserat, ohne Schild am Haus und ohne öffentliche Besichtigungen. Wir kaufen im jetzigen Zustand: Sie müssen nichts renovieren und nicht entrümpeln. Über den Ankauf entscheiden wir als Familie selbst, ohne Gremien.

Ablauf

Vier Schritte bis zum Notar

Viele Verkäufer – gerade Erbengemeinschaften – fürchten einen langen, komplizierten Verkauf. Bei uns wissen Sie bei jedem Schritt, was als Nächstes passiert.

1. 1

   Kontakt

   Sie rufen uns an oder schreiben uns. Ein paar Eckdaten genügen.

2. 2

   Besichtigung & Bewertung

   Wir kommen kurzfristig vorbei – diskret und ohne Heerscharen von Interessenten.

3. 3

   Angebot in 48 Stunden

   Innerhalb von 48 Stunden nach der Besichtigung erhalten Sie ein verbindliches Kaufangebot.

4. 4

   Notar & Auszahlung

   Wir bereiten alles vor, Sie müssen nur noch unterschreiben. Der Kaufpreis wird sicher ausgezahlt.

Der Kaufpreis fließt nach den Regeln des notariellen Vertrags: Aus ihm werden die Schulden bei der Bank abgelöst, soweit er dafür reicht. Was wir zahlen können, sagen wir Ihnen vorher offen.

Wir kaufen in allen Stadtteilen von Görlitz und im Umkreis von 50 km, etwa in Zittau, Löbau, Niesky, Weißwasser oder Bautzen – Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und Grundstücke mit einem Kaufpreis von 100.000 € bis 5 Mio. €. Bestehende Mietverträge übernehmen wir (§ 566 BGB). Ob Ihre Immobilie passt, zeigt das Ankaufsprofil.

Sie erreichen uns unter 0351 217 88 998 oder über das Formular Immobilie anbieten; ein paar Eckdaten genügen. Sagen Sie uns gern gleich, ob schon ein Versteigerungstermin feststeht – dann planen wir gemeinsam. Allgemeines zum Hausverkauf lesen Sie unter Haus verkaufen in Görlitz.

Unterlagen, die Sie bereitlegen sollten

Für die Gespräche mit Bank, Beratungsstelle und Käufer hilft es, wenn die wichtigsten Papiere griffbereit sind. Was fehlt, lässt sich oft nachträglich besorgen; vieles beschafft auch der Notar.

• Schreiben der Bank – Alle Briefe der Bank und anderer Gläubiger, nach Datum sortiert.
• Schreiben des Gerichts – Zum Beispiel der Anordnungsbeschluss und die Mitteilung über den Versteigerungstermin.
• Gutachten – Das Gutachten zum Verkehrswert, falls es Ihnen schon vorliegt.
• Grundbuchauszug – Ein aktueller Auszug. Er zeigt, wem die Immobilie gehört und welche Grundschulden eingetragen sind.
• Kreditverträge – Für alle Darlehen, die über die Immobilie abgesichert sind.
• Unterlagen zum Objekt – Soweit vorhanden Flurkarte, Energieausweis, Baupläne und Wohnflächenberechnung; bei Vermietung die Mietverträge, bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung und die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung.

Checkliste: Zwangsversteigerung abwenden

Die folgenden Schritte helfen Ihnen, den Überblick zu behalten. Sie müssen nicht alles an einem Tag erledigen – wichtig ist, dass Sie anfangen.

• Alle Schreiben von Bank und Gericht öffnen, geordnet aufbewahren und Fristen notieren.
• Mit der Bank sprechen und Absprachen schriftlich bestätigen lassen.
• Einen Termin bei einer anerkannten Schuldnerberatungsstelle vereinbaren.
• Eine Übersicht über alle Schulden und Gläubiger anlegen.
• Entscheiden, ob Sie die Immobilie halten können oder verkaufen möchten.
• Die Unterlagen aus der Liste oben zusammenstellen.
• Für einen Verkauf ein verbindliches Kaufangebot einholen und rechtzeitig vor dem Versteigerungstermin mit der Bank besprechen.
• Bei rechtlichen Fragen eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt hinzuziehen.