Sanierungsbedürftiges Haus verkaufen – auch mit alter Heizung

Wer ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen möchte, hat meist mehr als eine Frage im Kopf. Vielleicht ist es das Elternhaus, vielleicht das eigene Zuhause seit Jahrzehnten – und nun stehen Dach, Heizung oder Leitungen an. Dazu kommen das Heizungsgesetz und Handwerker, die vielerorts knapp sind. Da ist es verständlich, wenn man zunächst nicht weiß, wo man anfangen soll.

Diese Seite ordnet in Ruhe, was zum typischen Sanierungsstau gehört, was das Gesetz verlangt und welche Wege es gibt – ganz gleich, an wen Sie verkaufen. Wir, die Familie Wojciechowski aus Görlitz, kaufen Häuser für unseren eigenen Bestand – gern auch so, wie sie sind.

Sanierungsbedürftiges Haus verkaufen: das Wichtigste in Kürze

• Ein Haus mit Sanierungsstau lässt sich verkaufen – auch mit alter Heizung, Energieklasse H oder nach Jahren Leerstand. Der Zustand bestimmt den Preis.
• Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden. Die Vorgabe von 65 % erneuerbaren Energien gilt für neu eingebaute Heizungen – in bestehenden Gebäuden erst nach der kommunalen Wärmeplanung.
• Bestimmte Pflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Er rechnet sie in seinen Preis ein.
• Ein Energieausweis ist beim Verkauf in der Regel Pflicht.
• Selbst zu sanieren kann den Preis heben, bindet aber Geld und Zeit; die Kosten sind vorab oft schwer abzuschätzen.
• Bei Baudenkmalen brauchen Veränderungen eine Genehmigung; in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet braucht schon der Verkauf eine.

Typischer Sanierungsstau: was oft ansteht

Renovierungsbedürftig ist ein Haus meist, wenn Böden, Wände und Anstriche erneuert werden müssen; sanierungsbedürftig, wenn es an Substanz und Technik geht. Von Modernisierungsstau spricht man, wenn das Haus zwar funktioniert, technisch aber nicht mehr dem heutigen Stand entspricht.

Dass über die Jahre nicht alles gemacht wurde, ist nichts Ungewöhnliches – oft hatten andere Dinge Vorrang. Typisch sind diese Baustellen:

• Dach – undichte Stellen, alte Eindeckung
• Fenster – undicht oder nur einfach verglast
• Heizung – alter Öl- oder Gaskessel, unzuverlässige Anlage
• Elektrik – alte Leitungen und Verteilungen
• Wasser- und Abwasserleitungen – alte, undichte Rohre
• Keller – feuchte Wände, abplatzender Putz
• Fassade – Risse, bröckelnder Putz
• Dämmung – ungedämmte Geschossdecke, Außenwände oder Heizungsrohre

Heizungsgesetz: was für alte Heizungen gilt

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird oft „Heizungsgesetz“ genannt. Neu eingebaute Heizungen müssen grundsätzlich zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. In bestehenden Gebäuden greift das erst nach der kommunalen Wärmeplanung – in Städten bis 100.000 Einwohner wie Görlitz spätestens ab Mitte 2028.

Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden. Die Bundesregierung hat eine Überarbeitung des Gesetzes angekündigt; was künftig gilt, kann sich also noch ändern.

Sanierungsbedürftiges Haus verkaufen mit alter Heizung

Eine alte Heizung steht einem Verkauf nicht im Weg, auch wenn der Kessel gerade nicht läuft. Für Käufer ist sie aber ein wichtiger Posten: Der CO₂-Preis verteuert Heizöl und Erdgas schrittweise, und eine neue Anlage muss den dann geltenden Regeln entsprechen.

Öl- und Gas-Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen in der Regel ausgetauscht werden (§ 72 GEG). Ausnahmen gelten unter anderem für Niedertemperatur- und Brennwertkessel. Für Eigentümer, die ihr Ein- oder Zweifamilienhaus seit Februar 2002 selbst bewohnen, gibt es weitere Ausnahmen – dazu der nächste Abschnitt.

Pflichten beim Eigentümerwechsel und was sie für den Preis bedeuten

Wer ein Haus kauft, muss innerhalb von zwei Jahren bestimmte Pflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz nachholen – etwa die oberste Geschossdecke und ungedämmte Heizungsrohre in unbeheizten Räumen dämmen. Eigentümer, die ihr Ein- oder Zweifamilienhaus seit Februar 2002 selbst bewohnen, sind davon ausgenommen. Beim Verkauf gehen die Pflichten auf den Käufer über.

Wenn Sie ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen, rechnet der Käufer diese Arbeiten in sein Angebot ein – ebenso wie alles andere, was er für nötig hält. Je größer und unklarer der Sanierungsbedarf, desto mehr Puffer plant er ein. Je genauer der Zustand bekannt ist, desto kleiner fällt dieser Puffer aus.

Energieausweis beim Verkauf – auch bei Energieklasse H

In der Regel muss der Verkäufer Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis vorlegen und ihn nach dem Kauf übergeben (§ 80 GEG) – das gilt auch für ein sanierungsbedürftiges Haus. Fehlt der Ausweis, beauftragen Sie ihn rechtzeitig vor den ersten Besichtigungen.

Wohngebäude werden in Effizienzklassen von A+ bis H eingeordnet; H ist die ungünstigste. Auch Klasse H verhindert keinen Verkauf, sie fließt aber in den Preis ein.

Sanieren oder verkaufen: drei Wege im Vergleich

Wer ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen will, hat im Kern drei Möglichkeiten. Jede kann die richtige sein – je nach Geld, Zeit und Kraft.

Selbst sanieren

Sie lassen die Arbeiten ausführen und verkaufen danach – oder behalten das Haus doch.

• Vorteile – Sie bestimmen Umfang und Qualität, und ein Haus in gutem Zustand erzielt in der Regel einen höheren Preis.
• Nachteile – Sie gehen in Vorleistung und tragen das Kostenrisiko, denn manches zeigt sich erst, wenn Wände oder Böden offen sind. Ob der höhere Preis die Ausgaben deckt, steht vorher nicht fest.

Teilweise sanieren

Sie lassen nur beheben, was dringend ist – etwa ein undichtes Dach oder eine defekte Heizung – und überlassen die große Sanierung dem Käufer. Bekannte Mängel sprechen Sie am besten offen an; das schafft Vertrauen auf beiden Seiten.

• Vorteile – Der Aufwand bleibt überschaubar, und Schäden werden nicht größer.
• Nachteile – Wer umfassend sanieren will, plant ohnehin neu; einzelne Reparaturen zahlen sich deshalb nicht immer aus.

So verkaufen, wie es ist

Sie verkaufen im jetzigen Zustand; Arbeiten und Pflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz übernimmt der Käufer. Ob über einen Makler, privat oder direkt an einen Käufer wie uns, entscheiden Sie.

Ein Makler kann Ihnen Besichtigungen und Verhandlungen abnehmen; bei einem Einfamilienhaus teilen sich Käufer und Verkäufer als Verbraucher die Provision in der Regel hälftig (§§ 656a ff. BGB). Wer privat verkauft, spart die Provision und übernimmt Anzeigen und Termine selbst.

• Vorteile – Sie müssen nichts vorfinanzieren und tragen kein Kostenrisiko; die laufenden Kosten enden mit der Übergabe.
• Nachteile – Der Preis liegt unter dem eines vergleichbaren sanierten Hauses, und nicht jeder Interessent kann oder will eine Sanierung stemmen – die Suche nach einem Käufer kann deshalb dauern.

Gleich, welchen Weg Sie wählen: Holen Sie ruhig mehr als eine Einschätzung ein, bevor Sie Geld ausgeben oder unterschreiben.

Was den Preis eines sanierungsbedürftigen Hauses bestimmt

Bevor Sie ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen, hilft es zu wissen, wie Käufer rechnen. Einen festen Abschlag gibt es nicht: Ein Käufer fragt, was das Haus nach der Sanierung wert ist, was der Weg dorthin kostet und wie sicher sich das sagen lässt. Wichtig sind vor allem:

• Lage – Ort und Umfeld, ob in der Görlitzer Altstadt, in der Südstadt oder in einem Dorf bei Löbau. Die Lage lässt sich nicht sanieren.
• Grundstück – Größe und Zuschnitt; einen Anhaltspunkt gibt der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses, in Sachsen online einsehbar.
• Bausubstanz – Feuchtigkeit und alte Leitungen wiegen schwer, weil sich ihr Ausmaß oft erst bei den Arbeiten zeigt.
• Heizung und Energieklasse – Art und Alter der Heizung, der Energieausweis und die Pflichten nach dem Kauf.
• Denkmalschutz – Auflagen bestimmen mit, wie saniert werden darf.
• Nutzung – leer oder vermietet; der Käufer tritt in bestehende Mietverträge ein (§ 566 BGB).
• Unterlagen – Je besser der Zustand belegt ist, desto kleiner das Risiko für den Käufer.

Bei Mehrfamilienhäusern, etwa in den Gründerzeitvierteln der Görlitzer Innenstadt, kommen Mieten und Mietverträge hinzu – mehr dazu unter Mehrfamilienhaus verkaufen.

Baudenkmale und Umgebindehäuser in der Oberlausitz

Die Görlitzer Altstadt prägen Bürgerhäuser aus Spätgotik, Renaissance und Barock, die Innenstadt große Gründerzeitviertel; viele Gebäude sind Baudenkmale. Im Umland stehen die für die Oberlausitz typischen Umgebindehäuser.

Ist ein Haus ein Baudenkmal, brauchen Veränderungen eine Genehmigung der Denkmalschutzbehörde – und eine Sanierung betrifft oft genau Fenster, Dach und Fassade. Wer ein altes, sanierungsbedürftiges Haus verkaufen möchte, sollte deshalb wissen, ob es unter Denkmalschutz steht; im Zweifel gibt die Behörde Auskunft.

Davon zu unterscheiden ist das Sanierungsgebiet: Liegt ein Haus in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, braucht schon der Verkauf eine Genehmigung der Gemeinde (§ 144 BauGB) – unabhängig vom Zustand des Hauses. Der Notar holt sie ein und fragt auch ab, ob die Gemeinde ein Vorkaufsrecht hat (§§ 24 ff. BauGB).

Wenn das Haus leer steht: Kosten und Pflege

Steht das Haus leer, laufen die Kosten weiter:

• Grundsteuer und Versicherung – die Gebäudeversicherung sollte vom Leerstand wissen
• Heizen im Winter gegen Frostschäden
• Verkehrssicherung für Gehweg und Dach

In einem leeren Haus fallen Schäden wie ein undichtes Dach oder ein geplatztes Rohr oft erst spät auf. Es hilft deshalb, wenn jemand aus der Familie oder der Nachbarschaft regelmäßig nach dem Rechten sieht.

Was Erben für den Verkauf brauchen, lesen Sie auf der Seite Erbschaft; bei einem Umzug im Alter hilft Verkauf im Alter weiter.

Sanierungsbedürftiges Haus verkaufen an uns: so läuft der Ankauf

Hinter der Familie Wojciechowski Immobilien GmbH stehen René und Ljiljana Wojciechowski, Immobilieninvestoren aus Görlitz. Wir kaufen Häuser in Görlitz und im Umkreis von 50 Kilometern für unseren eigenen Bestand, behalten sie langfristig und pflegen sie. Bei uns sprechen Sie deshalb direkt mit dem Käufer.

Ihr Haus übernehmen wir so, wie es ist – Sie müssen weder renovieren noch räumen; die Sanierung ist dann unsere Sache. Bei der Besichtigung nehmen wir uns Zeit, hören zu und berücksichtigen den Sanierungsbedarf in unserem Angebot.

Innerhalb von 48 Stunden nach der Besichtigung erhalten Sie ein verbindliches Kaufangebot; ob Sie es annehmen, entscheiden Sie in Ruhe und ohne Druck. Es gibt kein Inserat und kein Schild am Haus, Ihre Anfrage bleibt vertraulich, und eine Provision fällt nicht an. Notar- und Grundbuchkosten trägt nach dem Gesetz in der Regel der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) – also wir.

Was wir kaufen

• Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Mehrfamilienhäuser mit Sanierungs- oder Modernisierungsstau, vermietet oder leer
• Häuser mit alter oder defekter Heizung
• Gebäude mit Energieklasse G oder H, ungedämmtem Dach oder alten Fenstern
• Immobilien mit Feuchtigkeit oder alten Leitungen
• Leerstehende Häuser und Wohnungen, auch nach Jahren ohne Nutzung

Wir kaufen Objekte mit einem Kaufpreis von 100.000 € bis 5 Mio. €, in allen Görlitzer Stadtteilen ebenso wie in Zittau, Löbau, Niesky oder Bautzen. Einzelheiten stehen im Ankaufsprofil, mehr zu Ein- und Zweifamilienhäusern unter Haus verkaufen in Görlitz.

Ablauf

Vier Schritte bis zum Notar

Viele Verkäufer – gerade Erbengemeinschaften – fürchten einen langen, komplizierten Verkauf. Bei uns wissen Sie bei jedem Schritt, was als Nächstes passiert.

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   Kontakt

   Sie rufen uns an oder schreiben uns. Ein paar Eckdaten genügen.

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   Besichtigung & Bewertung

   Wir kommen kurzfristig vorbei – diskret und ohne Heerscharen von Interessenten.

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   Angebot in 48 Stunden

   Innerhalb von 48 Stunden nach der Besichtigung erhalten Sie ein verbindliches Kaufangebot.

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   Notar & Auszahlung

   Wir bereiten alles vor, Sie müssen nur noch unterschreiben. Der Kaufpreis wird sicher ausgezahlt.

Für den Anfang genügen ein paar Eckdaten – über das Formular Immobilie anbieten oder telefonisch unter 0351 217 88 998. Wir melden uns und hören uns Ihre Lage in Ruhe an.

Sanierungsbedürftiges Haus verkaufen: Unterlagen und Checkliste

Diese Unterlagen helfen jedem Käufer, den Zustand einzuschätzen – je nach Objekt:

• aktueller Grundbuchauszug und Flurkarte (Liegenschaftskarte)
• Energieausweis
• Baupläne, Wohnflächenberechnung und Baugenehmigungen
• Nachweise über Modernisierungen, etwa Rechnungen für Dach, Fenster oder Heizung
• Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
• bei Vermietung Mietverträge, Mieterliste und Betriebskostenabrechnungen

Fehlendes kann man oft nachträglich besorgen; vieles beschafft auch der Notar.

Checkliste vor dem Verkauf

1. Zustand notieren: was an Dach, Fenstern, Heizung, Leitungen, Keller und Fassade bekannt ist und was wann repariert wurde.
2. Energieausweis bereitlegen oder rechtzeitig beauftragen.
3. Denkmalschutz und Sanierungsgebiet klären.
4. Darlehen prüfen: Bei fester Zinsbindung darf die Bank für die vorzeitige Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 490 Abs. 2 BGB); fragen Sie früh nach der Höhe.
5. Steuer bedenken: Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, kann der Gewinn einkommensteuerpflichtig sein – außer Sie haben das Haus durchgehend seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt (§ 23 EStG). Bei einer Erbschaft zählt der Kauf durch den Verstorbenen.
6. Wege vergleichen: ein Angebot für den jetzigen Zustand in Ruhe gegen Kosten und Risiko einer Sanierung abwägen.