Grundstück verkaufen in Görlitz – auch ohne Baugenehmigung

Grundstück verkaufen in Görlitz – dahinter stehen ganz unterschiedliche Geschichten: der Garten hinter dem Elternhaus, der Bauplatz, auf dem einmal das eigene Haus stehen sollte, oder die Fläche mit der alten Scheune. Was ein Käufer dafür zahlt, hängt vor allem davon ab, was dort gebaut werden darf.

Diese Seite erklärt Schritt für Schritt, worauf es beim Thema Grundstück verkaufen in Görlitz ankommt, und soll Ihnen auch dann helfen, wenn Sie am Ende einen anderen Weg wählen. Wir, die Familie Wojciechowski, sind Immobilieninvestoren aus Görlitz und kaufen auch Grundstücke, um sie zu entwickeln – Baulücken ebenso wie Flächen ohne Baugenehmigung.

Grundstück verkaufen in Görlitz: das Wichtigste in Kürze

• Baurecht zuerst – Was gebaut werden darf, prägt den Wert. Maßgeblich sind Bebauungsplan, Innenbereich (§ 34 BauGB) oder Außenbereich (§ 35 BauGB).
• Bodenrichtwert als Anhaltspunkt – In Sachsen sind die Werte der Gutachterausschüsse online einsehbar.
• Notar – Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB); der Notar fragt auch ein Vorkaufsrecht der Gemeinde ab.
• Teilfläche – Die neue Grenze legt ein Vermesser fest.
• Steuer – Innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf ist der Gewinn in der Regel steuerpflichtig; die Ausnahme für selbst bewohnte Häuser hilft beim unbebauten Grundstück nicht.
• Verkauf an uns – Auch ohne Baugenehmigung, ohne Provision für Sie und mit verbindlichem Angebot innerhalb von 48 Stunden nach der Besichtigung.

Welche Art von Grundstück Sie verkaufen

Für den Verkauf macht es einen Unterschied, ob schon gebaut werden kann, ob erst ein altes Gebäude weichen muss oder ob nur ein Teil des Grundstücks verkauft wird.

Grundstück verkaufen in Görlitz: Bauland

Bauland nennt man eine Fläche, auf der gebaut werden darf – weil ein Bebauungsplan das vorsieht oder weil sie im Innenbereich liegt und sich ein Neubau in die Umgebung einfügen würde. Ist sie außerdem erschlossen, also an Straße, Wasser, Abwasser und Strom angeschlossen, kann ein Käufer ohne große Vorarbeit planen.

Baulücke

Eine Baulücke ist ein unbebautes Grundstück zwischen bebauten Nachbargrundstücken, etwa in einer Häuserzeile. Gilt kein Bebauungsplan, kommt es darauf an, ob sich ein Neubau in die Umgebung einfügt (§ 34 BauGB). Die Häuser ringsum geben also den Rahmen vor.

Grundstück mit Altbestand oder Abrissgebäude

Manchmal steht noch ein altes Gebäude auf dem Grundstück, etwa ein leeres Wohnhaus, eine Scheune oder eine Werkstatt. Für Käufer zählt dann, was der Bestand noch wert ist oder was ein Abriss kostet – und was danach gebaut werden darf. Ist das Gebäude vermietet, bleibt der Mietvertrag beim Verkauf bestehen; der Käufer tritt ein (§ 566 BGB).

Bei einem Baudenkmal brauchen Veränderungen eine Genehmigung der Denkmalschutzbehörde; auch über einen Abriss entscheidet dann nicht der Eigentümer allein. Ist das Haus noch bewohnbar, hilft die Seite Haus verkaufen in Görlitz weiter, bei Büro- oder Geschäftshäusern die Seite Gewerbeimmobilie verkaufen.

Garten- und Hinterland

Manche Eigentümer möchten nur den großen Garten oder eine Wiese in zweiter Reihe verkaufen. Entscheidend ist, ob dort ein weiteres Haus entstehen darf. Am Ortsrand kann eine solche Fläche schon zum Außenbereich gehören, in dem Bauen nur ausnahmsweise erlaubt ist (§ 35 BauGB). Ohne Baurecht bleibt ein Garten in der Regel ein Garten – und wird auch so bewertet.

Teilfläche: Teilung und Vermessung

Soll nur ein Teil verkauft werden, legt ein Vermesser die neue Grenze fest; den Verkauf der Teilfläche beurkundet der Notar. Vorher lohnt es sich zu klären, ob die Fläche eine eigene Zufahrt bekommt und wer die Vermessung bezahlt. Ob dort gebaut werden darf, entscheidet das Baurecht, nicht die Vermessung.

Baurecht klären: was auf dem Grundstück gebaut werden darf

Bevor es um den Preis geht, hilft ein Blick ins Baurecht. Es unterscheidet drei Fälle:

• Bebauungsplan – Gilt ein Bebauungsplan, richtet sich nach ihm, ob und wie gebaut werden darf.
• Innenbereich ohne Plan (§ 34 BauGB) – In einem schon zusammenhängend bebauten Ortsteil kommt es darauf an, ob sich ein Vorhaben in die Umgebung einfügt.
• Außenbereich (§ 35 BauGB) – Hier ist Bauen nur ausnahmsweise erlaubt. Eine solche Fläche ist deshalb in der Regel kein Bauland.

Ob ein Bebauungsplan gilt, erfahren Sie bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung. Am Ortsrand ist nicht immer eindeutig, wo der Innenbereich endet – eine kurze Nachfrage vorab erspart Enttäuschungen. Eine Baugenehmigung brauchen Sie für den Verkauf nicht: Sie wird für ein bestimmtes Bauvorhaben erteilt, und das plant meist erst der Käufer.

Was den Wert eines Grundstücks bestimmt

Einen ersten Anhaltspunkt gibt der Bodenrichtwert, den der zuständige Gutachterausschuss ermittelt; in Sachsen sind die Werte online einsehbar. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine Lage mit ähnlichen Grundstücken. Ihr Grundstück kann davon abweichen, zum Beispiel wegen dieser Punkte:

• Baurecht – Ob und wie viel gebaut werden darf, unterscheidet Bauland von anderen Flächen.
• Erschließung – Sind Straße, Wasser, Abwasser und Strom schon da, muss der Käufer weniger selbst herstellen.
• Zuschnitt und Zufahrt – Schmale, verwinkelte oder sehr tiefe Grundstücke sind schwerer zu bebauen. Flächen in zweiter Reihe brauchen einen Weg zur Straße.
• Altlasten – Hinweise gibt das Altlastenkataster der unteren Bodenschutzbehörde beim Landkreis; schon ein Verdacht macht Käufer vorsichtig.
• Rechte Dritter – Eintragungen im Grundbuch oder im Baulastenverzeichnis, etwa ein Wegerecht, können die Nutzung einschränken.

Wer eine belastbare Zahl braucht – etwa, weil sich eine Erbengemeinschaft auf einen Preis einigen möchte –, kann ein Verkehrswertgutachten in Auftrag geben.

Recht und Steuern beim Grundstücksverkauf

Kaufvertrag, Grundbuch und Kosten

Ein Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Eigentümer wird der Käufer mit der Eintragung im Grundbuch; bis dahin sichert ihn eine Auflassungsvormerkung. Den Kaufpreis zahlt er, wenn der Notar bestätigt, dass die vereinbarten Voraussetzungen vorliegen – etwa die eingetragene Vormerkung und die Löschungsunterlagen der Bank. Erst danach wird umgeschrieben.

Notar- und Grundbuchkosten trägt nach dem Gesetz in der Regel der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB). Die Löschung alter Grundschulden ist Sache des Verkäufers und wird meist aus dem Kaufpreis bezahlt.

Vorkaufsrecht der Gemeinde

Beim Verkauf eines Grundstücks kann der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zustehen (§§ 24 ff. BauGB): Unter bestimmten Voraussetzungen kann sie an die Stelle des Käufers treten. Ob das bei Ihnen eine Rolle spielt, fragt der Notar bei der Gemeinde ab – darum müssen Sie sich nicht selbst kümmern.

Sanierungsgebiet und Denkmalschutz

Liegt das Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, braucht der Verkauf eine Genehmigung der Gemeinde (§ 144 BauGB); auch sie holt der Notar ein. Bei Baudenkmalen brauchen Veränderungen eine Genehmigung der Denkmalschutzbehörde. Beides früh anzusprechen hilft, weil es mitbestimmt, was ein Käufer vorhaben kann.

Steuern: die Spekulationsfrist

Verkaufen Sie ein Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn in der Regel einkommensteuerpflichtig (§ 23 EStG). Die Ausnahme für selbst bewohnte Häuser und Wohnungen greift bei einem unbebauten Grundstück nicht. Bei einer Erbschaft beginnt die Frist nicht neu; es zählt der Kauf durch den Verstorbenen. Geht es um einen Teil des Gartens am selbst bewohnten Haus, lassen Sie die steuerliche Seite vorher prüfen.

Welche Unterlagen Sie für den Verkauf brauchen

Je vollständiger die Unterlagen, desto genauer kann ein Käufer das Grundstück einschätzen. Je nach Fall gehören dazu:

• ein aktueller Grundbuchauszug und die Flurkarte (Liegenschaftskarte)
• eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
• Angaben zum Baurecht, etwa der Bebauungsplan
• bei früherer gewerblicher Nutzung eine Auskunft aus dem Altlastenkataster
• bei Altbestand: Baupläne, Baugenehmigungen und – je nach Gebäude – der Energieausweis
• bei Vermietung oder Verpachtung: die Verträge
• bei einer Erbschaft: der Erbschein oder ein notarielles Testament mit der Eröffnungsniederschrift

Fehlt etwas, ist das kein Grund zur Sorge. Vieles lässt sich nachträglich besorgen, manches beschafft auch der Notar.

Wege zum Verkauf: Makler, privat oder direkt

Jeder Weg hat seine Stärken. Es kommt darauf an, ob Ihnen möglichst viele Interessenten wichtiger sind oder wenig Aufwand mit einem festen Ansprechpartner.

Grundstück verkaufen in Görlitz mit Makler

Ein guter Makler nimmt Ihnen viel Arbeit ab, von der Preisfindung bis zu den Ortsterminen, und erreicht viele Interessenten; dafür fällt eine Provision an. Die gesetzliche Regel, nach der Käufer und Verkäufer sie sich hälftig teilen (§§ 656a ff. BGB), gilt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen; beim Grundstück lohnt eine schriftliche Absprache, wer was zahlt. Arbeiten Sie schon mit einem Makler, kann er uns Ihr Grundstück gern vorstellen – mehr dazu unter Zusammenarbeit mit Maklern.

Privat verkaufen

Wenn Sie selbst verkaufen, behalten Sie alles in der eigenen Hand und sparen die Provision. Dafür übernehmen Sie Exposé, Anfragen und Ortstermine und schätzen selbst ein, ob ein Interessent den Kauf finanzieren kann. Bei einem Gartenstreifen ist manchmal auch der Nachbar ein naheliegender Käufer.

Direkt an einen Käufer verkaufen

Beim Direktverkauf sprechen Sie von Anfang an mit dem Käufer selbst, ohne Inserat und ohne Provision. Wer Zeit hat und viele Angebote vergleichen möchte, erreicht über einen Makler oder ein Inserat mehr Interessenten. Der Direktverkauf passt, wenn Ihnen Ruhe, Diskretion und ein verbindliches Angebot wichtiger sind.

Grundstück verkaufen in Görlitz an die Familie Wojciechowski

Hinter der Familie Wojciechowski Immobilien GmbH stehen René und Ljiljana Wojciechowski, Immobilieninvestoren aus Görlitz. Wir kaufen für unseren eigenen Bestand und behalten, was wir kaufen, langfristig – bei uns sprechen Sie deshalb direkt mit dem Käufer. Grundstücke kaufen wir, um sie selbst zu entwickeln: Bauland, Baulücken und Flächen mit Altbestand, auch ohne Baugenehmigung.

Sie möchten Ihr Grundstück verkaufen in Görlitz oder im Umland, ohne es öffentlich anzubieten? Dann bleibt bei uns alles diskret und vertraulich: kein Inserat, kein Schild am Zaun, keine öffentlichen Besichtigungen. Wir hören zu, nehmen uns Zeit für Ihre Fragen und entscheiden als Familie selbst, ohne Gremien.

Für Sie fällt keine Maklerprovision an, Notar und Grundbuch zahlen wir, und wir kaufen im jetzigen Zustand – Sie müssen weder räumen noch abreißen lassen. Nach der Besichtigung erhalten Sie innerhalb von 48 Stunden ein verbindliches Kaufangebot. Darüber entscheiden Sie in Ruhe, gern auch gemeinsam mit Ihrer Familie.

Ablauf

Vier Schritte bis zum Notar

Viele Verkäufer – gerade Erbengemeinschaften – fürchten einen langen, komplizierten Verkauf. Bei uns wissen Sie bei jedem Schritt, was als Nächstes passiert.

1. 1

   Kontakt

   Sie rufen uns an oder schreiben uns. Ein paar Eckdaten genügen.

2. 2

   Besichtigung & Bewertung

   Wir kommen kurzfristig vorbei – diskret und ohne Heerscharen von Interessenten.

3. 3

   Angebot in 48 Stunden

   Innerhalb von 48 Stunden nach der Besichtigung erhalten Sie ein verbindliches Kaufangebot.

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   Notar & Auszahlung

   Wir bereiten alles vor, Sie müssen nur noch unterschreiben. Der Kaufpreis wird sicher ausgezahlt.

Wir kaufen Grundstücke mit einem Kaufpreis von 100.000 € bis 5 Mio. €. Liegt der Wert darunter, ist ein Verkauf über einen Makler oder an einen Nachbarn wahrscheinlich passender – auch das sagen wir Ihnen gern offen. Sie erreichen uns unter 0351 217 88 998 oder über das Formular Immobilie anbieten.

Görlitz und Umland: wo wir Grundstücke kaufen

Grundstück verkaufen in Görlitz heißt: verkaufen in einer gewachsenen Stadt. Görlitz, die östlichste Stadt Deutschlands und Kreisstadt des Landkreises Görlitz, liegt an der Neiße gegenüber dem polnischen Zgorzelec. Bürgerhäuser aus Spätgotik, Renaissance und Barock prägen die Altstadt, große Gründerzeitviertel die Innenstadt. Wer hier eine Baulücke verkauft, verkauft in eine Umgebung hinein, die vorgibt, was sich einfügt.

Wir kaufen in allen Stadtteilen, von der Altstadt über Rauschwalde, Weinhübel, Königshufen und Biesnitz bis Ludwigsdorf oder Hagenwerder, und im Umkreis von 50 Kilometern, etwa in Zittau, Löbau, Niesky, Weißwasser oder Bautzen. Ob Ihr Ort dazugehört, zeigt der Ortsprüfer in unserem Ankaufsprofil.

Checkliste: Grundstück verkaufen in Görlitz

1. Grundbuchauszug und Flurkarte besorgen, Größe und Grenzen prüfen.
2. Baurecht klären: Bebauungsplan, Innenbereich oder Außenbereich?
3. Bodenrichtwert nachsehen und Besonderheiten wie Erschließung, Zuschnitt und Zufahrt notieren.
4. Bei früherer gewerblicher Nutzung im Altlastenkataster nachfragen.
5. Bei einer Teilfläche Grenze, Zufahrt und Vermessung klären.
6. Steuer prüfen: Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück?
7. Grundschulden und laufende Darlehen mit der Bank besprechen.
8. Gehört das Grundstück mehreren, etwa einer Erbengemeinschaft, alle Beteiligten früh einbeziehen.
9. Den passenden Weg wählen: Makler, privat oder direkt.