Haus bei Scheidung: fair verkaufen und neu anfangen

Was wird aus dem gemeinsamen Haus bei Scheidung? An dieser Frage hängen Erinnerungen, ein laufender Kredit und oft ein großer Teil des Vermögens – und das in einer Zeit, die ohnehin viel Kraft kostet. Eine gute Lösung ist eine, mit der Sie beide leben können und die auf Zahlen beruht, die Sie beide kennen.

Diese Seite soll Ihnen helfen, einen guten Weg zu finden – für ein Haus ebenso wie für eine Eigentumswohnung und auch dann, wenn Sie am Ende nicht an uns verkaufen.

Haus bei Scheidung: das Wichtigste in Kürze

• Grundbuch – Eigentümer ist, wer im Grundbuch steht. Gehört die Immobilie beiden, geht ein Verkauf nur gemeinsam.
• Vier Wege – Übernehmen und auszahlen, gemeinsam verkaufen, vermieten – oder ohne Einigung die Teilungsversteigerung.
• Zeit – Geschieden wird in der Regel nach mindestens einem Jahr Getrenntleben – Zeit, um Wert und Kredit zu klären.
• Kredit – Wer den Kreditvertrag unterschrieben hat, haftet weiter, bis die Bank ihn aus der Haftung entlässt – auch nach der Scheidung.
• Zugewinn – Im gesetzlichen Güterstand zählt die Immobilie mit ihrem Wert. Stichtag ist die Zustellung des Scheidungsantrags.
• Steuern – Wohnt einer nicht mehr dort und liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, kann Spekulationssteuer anfallen.

Vier Wege für das gemeinsame Zuhause

Für das Haus bei Scheidung gibt es im Wesentlichen vier Möglichkeiten. Welche passt, hängt davon ab, ob einer bleiben möchte, ob er das finanziell kann und wie gut Sie noch miteinander sprechen.

Haus bei Scheidung übernehmen und den Partner auszahlen

Möchte einer von Ihnen im Haus bleiben – etwa, damit die Kinder ihr gewohntes Umfeld behalten –, übernimmt er den Anteil des anderen und zahlt ihn aus. Die Übertragung wird notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen.

Entscheidend ist die Finanzierung: Wer bleibt, muss die Auszahlung aufbringen und den Kredit künftig allein tragen. Frei wird der andere erst, wenn die Bank ihn aus der Haftung entlässt – ein frühes Gespräch mit der Bank schafft hier Klarheit.

Gemeinsam verkaufen und den Erlös teilen

Möchte keiner bleiben oder kann es sich keiner leisten, ist der gemeinsame Verkauf ein klarer Schnitt, der beiden den Neuanfang erleichtert. Aus dem Kaufpreis wird zuerst die Bank abgelöst; wie der Rest verteilt wird, halten Sie im Kaufvertrag fest.

Beim Verkauf kann ein Makler helfen: Er sucht Käufer, organisiert Besichtigungen und begleitet die Verhandlungen – das entlastet, wenn Ihnen dafür Zeit oder Kraft fehlen. Beauftragen bei einem Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung Käufer und Verkäufer einen Makler, teilen sie die Provision in der Regel hälftig. Wer privat verkauft, spart die Provision und übernimmt diese Aufgaben selbst. Oder Sie verkaufen direkt an einen Käufer wie uns.

Vermieten und gemeinsam Eigentümer bleiben

Manche Paare behalten die Immobilie und vermieten sie. Dann bleiben Sie beide Eigentümer und Vermieter und entscheiden auch künftig gemeinsam über Mieter, Reparaturen und Rücklagen; wer den Kredit unterschrieben hat, haftet weiter. Das kann gut gehen, wenn Sie auch nach der Trennung verlässlich miteinander umgehen.

Wird die vermietete Immobilie später innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, ist ein Gewinn in der Regel steuerpflichtig, weil keiner mehr selbst dort wohnt. Der Mietvertrag läuft bei einem Verkauf weiter (§ 566 BGB).

Teilungsversteigerung, wenn keine Einigung gelingt

Manchmal finden zwei Menschen trotz aller Mühe keine gemeinsame Lösung. Dann kann einer der Eigentümer beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Sie läuft weitgehend wie eine Zwangsversteigerung ab: Das Gericht setzt den Verkehrswert fest, der Termin wird öffentlich bekannt gemacht, auch im Internet, und den Preis bestimmen die Gebote.

Das Verfahren ist meist langwierig, und das Ergebnis liegt oft unter dem, was ein freier Verkauf bringt. Ob ein Antrag schon vor der Scheidung möglich ist, hängt vom Einzelfall ab; das klärt eine Anwältin oder ein Anwalt.

Zeitplan: was Sie im Trennungsjahr klären können

Geschieden wird in der Regel erst nach mindestens einem Jahr Getrenntleben (Trennungsjahr, § 1566 BGB). Für die Immobilie ist das gewonnene Zeit: Sie können in Ruhe Unterlagen sammeln, den Wert ermitteln und mit der Bank sprechen, bevor Sie sich festlegen.

Wer ein Haus bei Scheidung verkaufen möchte, kann das vor, während oder nach dem Verfahren tun, sofern alle Eigentümer zustimmen. Drei Daten sind trotzdem gut zu kennen: die Zustellung des Scheidungsantrags als Stichtag für den Zugewinn, das Kaufdatum der Immobilie wegen der Spekulationsfrist und der Tag, an dem einer von Ihnen ausgezogen ist – auch er kann steuerlich zählen.

Grundbuch und Zustimmung: wer mitentscheidet

Wem die Immobilie gehört, steht im Grundbuch: einem von Ihnen allein oder beiden, zum Beispiel je zur Hälfte. Gehört sie beiden, geht ein Verkauf nur gemeinsam. Steht nur einer von Ihnen im Grundbuch, entscheidet grundsätzlich er über den Verkauf.

Verlangt bei einer Eigentumswohnung die Teilungserklärung die Zustimmung des Verwalters zum Verkauf, holt der Notar sie ein (§ 12 WEG).

Kredit und Bank: Haftung, Vorfälligkeit und Ablösung

Für die Bank ändert die Trennung zunächst nichts. Wer den Kreditvertrag unterschrieben hat, haftet weiter – auch nach der Scheidung und auch nach dem Auszug –, bis die Bank ihn aus der Haftung entlässt. Hilfreich ist, früh zu klären, wer die Raten bis zu einer Lösung zahlt.

Ein Darlehen mit fester Zinsbindung lässt sich bei einem Verkauf vorzeitig kündigen (berechtigtes Interesse, § 490 Abs. 2 BGB); die Bank darf dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Ohne Entschädigung können Sie zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung kündigen, mit sechs Monaten Frist (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Der Kredit wird in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst, in fester Reihenfolge: Fällig wird der Kaufpreis erst, wenn der Notar bestätigt, dass die Auflassungsvormerkung für den Käufer eingetragen ist und die Löschungsunterlagen der Bank vorliegen. Dann bekommt zuerst die Bank ihr Geld, der Rest geht an Sie. Die Löschung der alten Grundschuld ist Sache der Verkäufer und wird aus dem Kaufpreis bezahlt.

Wird es mit den Raten nach der Trennung eng, kann die Bank am Ende die Zwangsversteigerung beantragen. Dann hilft es, früh zu handeln; mehr dazu unter Zwangsversteigerung abwenden.

Zugewinnausgleich: warum der Stichtag zählt

Ohne Ehevertrag leben Sie in der Regel im gesetzlichen Güterstand, der Zugewinngemeinschaft. Bei der Scheidung wird der Zugewinn ausgeglichen – vereinfacht gesagt: Wer während der Ehe mehr Vermögen hinzugewonnen hat als der andere, gleicht die Hälfte des Unterschieds aus.

Die Immobilie zählt dabei mit ihrem Wert, ein laufender Kredit als Schuld. Stichtag ist die Zustellung des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB). Maßgeblich ist also der Wert an diesem Tag – auch wenn das Haus erst später verkauft wird oder einer von Ihnen es behält.

Auszahlung, Aufteilung des Erlöses und Zugewinnausgleich hängen deshalb eng zusammen. Die Rechnung prüft am besten Ihre Anwältin oder Ihr Anwalt, damit nichts doppelt oder gar nicht berücksichtigt wird.

Wert ermitteln: eine Zahl, auf die sich beide verlassen können

Ob einer übernimmt, Sie verkaufen oder der Zugewinn berechnet wird – am Anfang steht der Wert. Das ist verständlicherweise ein sensibles Thema: Wer bleiben möchte, hat ein Interesse an einer niedrigen Zahl, wer ausgezahlt wird, an einer hohen. Hilfreich ist ein Wert, der nicht von einem von Ihnen allein kommt.

• Gutachten – Ein Sachverständiger, den Sie gemeinsam beauftragen, bewertet die Immobilie unabhängig und begründet das Ergebnis schriftlich. Das kostet Geld, schafft aber eine gemeinsame Grundlage.
• Bodenrichtwert – Bodenrichtwerte ermittelt der zuständige Gutachterausschuss; in Sachsen sind sie online einsehbar. Sie gelten nur für den Boden, nicht für Gebäude und Zustand.
• Kaufangebot – Ein verbindliches Angebot ist keine Schätzung, sondern ein Preis, zu dem tatsächlich jemand kauft.

Den Wert bestimmen vor allem Lage, Größe, Baujahr und Zustand, die Energieklasse und ob vermietet oder leer – bei Wohnungen auch der Zustand des ganzen Hauses und die Erhaltungsrücklage. Wichtig ist, dass Sie beide dieselben Unterlagen und am Ende dieselbe Zahl kennen.

Steuern: die Spekulationsfrist im Blick

Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie ist einkommensteuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Ausgenommen ist eine Immobilie, die im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor – oder durchgehend seit dem Kauf – selbst bewohnt wurde.

Genau das kann nach einer Trennung fehlen: Ist einer von Ihnen ausgezogen, kann für seinen Anteil Spekulationssteuer anfallen – beim Verkauf an Dritte und unter Umständen auch bei der Übertragung an den Partner. Liegt der Kauf mehr als zehn Jahre zurück, spielt die Frist keine Rolle mehr.

Dieser Überblick ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Vor dem Notartermin sind Notar, Rechtsanwalt und Steuerberatung die richtigen Ansprechpartner für Ihren Fall.

Das Haus bei Scheidung an uns verkaufen

Wir sind die Familie Wojciechowski, Immobilieninvestoren aus Görlitz. Wir kaufen Häuser und Wohnungen für unseren eigenen Bestand und behalten und pflegen sie langfristig – bei uns sprechen Sie deshalb direkt mit dem Käufer. Hinter dem Namen stehen René und Ljiljana Wojciechowski; die Familie entscheidet selbst, ohne Gremien, und nimmt sich Zeit für Ihre Lage.

• Ein Angebot für beide – Sie bekommen beide dasselbe verbindliche Kaufangebot – eine klare Grundlage für Ihre gemeinsame Entscheidung.
• Auf Wunsch getrennte Gespräche – Wenn es Ihnen leichter fällt, sprechen wir mit jedem von Ihnen einzeln. Am Angebot ändert das nichts.
• Angebot in 48 Stunden – Innerhalb von 48 Stunden nach der Besichtigung liegt es Ihnen vor. Ob Sie es annehmen, entscheiden Sie ohne Druck.
• Diskret – Kein Inserat, kein Schild am Haus, keine öffentlichen Besichtigungen. Ihre Anfrage behandeln wir vertraulich.
• Im jetzigen Zustand – Sie müssen vorher weder renovieren noch räumen.
• Kosten – Eine Maklerprovision fällt für Sie nicht an. Notar- und Grundbuchkosten trägt nach dem Gesetz in der Regel der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB), also wir.

Wir kaufen Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen, vermietet oder leer, von sofort bezugsfähig bis sanierungsbedürftig, mit einem Kaufpreis von 100.000 € bis 5 Mio. € – mehr dazu im Ankaufsprofil. Schreiben Sie uns gern über das Formular Immobilie anbieten oder rufen Sie an: 0351 217 88 998.

Ablauf

Vier Schritte bis zum Notar

Viele Verkäufer – gerade Erbengemeinschaften – fürchten einen langen, komplizierten Verkauf. Bei uns wissen Sie bei jedem Schritt, was als Nächstes passiert.

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   Kontakt

   Sie rufen uns an oder schreiben uns. Ein paar Eckdaten genügen.

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   Besichtigung & Bewertung

   Wir kommen kurzfristig vorbei – diskret und ohne Heerscharen von Interessenten.

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   Angebot in 48 Stunden

   Innerhalb von 48 Stunden nach der Besichtigung erhalten Sie ein verbindliches Kaufangebot.

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   Notar & Auszahlung

   Wir bereiten alles vor, Sie müssen nur noch unterschreiben. Der Kaufpreis wird sicher ausgezahlt.

Haus bei Scheidung in Görlitz und Umgebung

Wir kaufen in allen Stadtteilen von Görlitz – von der Altstadt über Biesnitz, Rauschwalde und Weinhübel bis Königshufen und Hagenwerder – und im Umkreis von 50 Kilometern, etwa in Zittau, Löbau, Niesky, Weißwasser, Bautzen oder Herrnhut.

Die Häuser der Region sind sehr verschieden: Bürgerhäuser in der Altstadt, Gründerzeithäuser in der Innenstadt, Umgebindehäuser im Umland. Wer ein Haus bei Scheidung verkauft, wünscht sich meist vor allem Ruhe und Diskretion – beides gehört für uns dazu. Mehr zum Verkauf lesen Sie unter Haus verkaufen in Görlitz und Wohnung verkaufen in Görlitz.

Checkliste für das Haus bei Scheidung

• Aktuellen Grundbuchauszug besorgen: Wer ist eingetragen, zu welchen Anteilen, welche Grundschulden stehen darin?
• Kreditverträge heraussuchen: Wer hat unterschrieben, wie hoch ist die Restschuld, wann endet die Zinsbindung?
• Bei der Bank Vorfälligkeitsentschädigung und Bedingungen für eine Entlassung aus der Haftung erfragen.
• Kaufdatum und Auszugsdatum notieren, die Spekulationsfrist prüfen lassen.
• Unterlagen sammeln: Energieausweis, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Nachweise über Modernisierungen, bei Vermietung die Mietverträge.
• Bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Stand der Erhaltungsrücklage.
• Einen Wert ermitteln, den Sie beide anerkennen, und den Zugewinnausgleich anwaltlich prüfen lassen.

Fehlendes lässt sich oft nachträglich besorgen; vieles beschafft auch der Notar. Den Energieausweis müssen Sie Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach dem Kauf übergeben (§ 80 GEG).