Wohnung verkaufen in Görlitz – vermietet oder leer

Wohnung verkaufen in Görlitz – das heißt fast immer: eine Eigentumswohnung verkaufen. Mit ihr geht auch Ihr Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum an den Käufer, vom Grundstück bis zum Dach. Deshalb zählen Dinge, die es beim Haus nicht gibt: Teilungserklärung, Hausgeld, Rücklage und die Beschlüsse der Eigentümer.

Hier finden Sie, was zum Thema Eigentumswohnung verkaufen in Görlitz wichtig ist – vermietet oder leer, einzeln oder als Paket. Wir, die Familie Wojciechowski, sind Immobilieninvestoren aus Görlitz und kaufen für unseren eigenen Bestand, den wir langfristig behalten und pflegen. Bei uns sprechen Sie deshalb direkt mit dem Käufer – mit Menschen, die zuhören und sich Zeit nehmen.

Wohnung verkaufen in Görlitz: das Wichtigste in Kürze

• Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet (§ 311b BGB); Notar- und Grundbuchkosten trägt in der Regel der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB).
• Mieter bleiben (§ 566 BGB); ein Vorkaufsrecht kann es für sie nur in einem Sonderfall geben (§ 577 BGB).
• Innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf kann ein Gewinn steuerpflichtig sein (§ 23 EStG).
• Jeder Verkaufsweg hat seine Stärken – entscheidend ist, was zu Ihnen passt.
• Wir kaufen Eigentumswohnungen in Görlitz und im Umkreis von 50 km, vermietet oder leer, auch als Paket – mit einem verbindlichen Angebot innerhalb von 48 Stunden nach der Besichtigung.

Eigentumswohnung verkaufen in Görlitz: was anders ist als beim Haus

Ein Haus gehört Ihnen in der Regel ganz. Bei einer Eigentumswohnung teilen Sie Grundstück, Dach, Fassade und Treppenhaus mit den anderen Eigentümern, je nach Haus auch die Heizung. Käufer schauen deshalb auch auf das Haus, die Gemeinschaft und deren Unterlagen.

• Gemeinschaftseigentum – Dazu zählt alles, was nicht zu einer einzelnen Wohnung gehört, auch die tragenden Wände. Über Reparaturen daran entscheidet die Gemeinschaft.
• Teilungserklärung – Sie legt fest, was zu Ihrer Wohnung gehört und wie groß Ihr Miteigentumsanteil ist, oft auch, wer Garten oder Stellplatz nutzen darf.
• Verwalterzustimmung – Verlangt die Teilungserklärung sie, holt der Notar die Zustimmung des Verwalters ein (§ 12 WEG). Sie müssen sich darum nicht selbst kümmern.
• Hausgeld – Die meist monatliche Zahlung an die Gemeinschaft deckt laufende Kosten, Verwaltung und Rücklage. Die Höhe steht im Wirtschaftsplan, die tatsächlichen Kosten zeigt die Jahresabrechnung.
• Erhaltungsrücklage – Das gemeinsame Polster für künftige Reparaturen hieß früher Instandhaltungsrücklage. Ihr Stand zeigt, wie gut die Gemeinschaft vorgesorgt hat.
• Beschlüsse und Sonderumlagen – Was die Eigentümerversammlung beschlossen hat, gilt auch für den Käufer. Reicht die Rücklage für eine Maßnahme nicht, kann die Gemeinschaft eine einmalige Sonderumlage beschließen.

Vermietet oder leer: was das für den Verkauf bedeutet

Ob Mieter darin leben, entscheidet mit, wer die Wohnung kauft: Eine vermietete interessiert vor allem Käufer, die vermieten wollen, eine leere auch Selbstnutzer. Verkaufen lässt sich beides.

Wohnung verkaufen in Görlitz mit Mietern: Kauf bricht nicht Miete

Ein Verkauf beendet keinen Mietvertrag: Der Käufer tritt in die bestehenden Verträge ein (§ 566 BGB). Ihre Mieter müssen weder ausziehen noch zustimmen; ab wann die Miete dem Käufer zusteht, regelt der Kaufvertrag.

Es hilft, die Mieter früh einzubeziehen – Besichtigungen finden in Absprache mit ihnen statt, und ein offenes Wort nimmt Sorgen. Kaufen wir die Wohnung, laufen die Verträge einfach weiter, und sie bleibt langfristig in unserem Bestand.

Vorkaufsrecht des Mieters: nur nach einer Umwandlung

Ein Vorkaufsrecht kann der Mieter nur haben, wenn die Wohnung erst nach Beginn seines Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurde (§ 577 BGB). Besteht es, darf er die Wohnung zu den Bedingungen kaufen, die Sie mit einem anderen Käufer vereinbart haben. Ob das infrage kommt, klären Sie am einfachsten vorab mit dem Notar.

Wohnung verkaufen in Görlitz ohne Mieter: Bezugsfreiheit zählt

Bezugsfrei heißt: Bei der Übergabe wohnt niemand mehr in der Wohnung, und der Käufer kann sie selbst nutzen oder neu vermieten. Wohnen Sie noch darin, legt der Kaufvertrag fest, bis wann Sie ausziehen – so planen Sie Ihren Umzug in Ruhe. Steht die Wohnung leer, laufen Hausgeld und Grundsteuer weiter, und im Winter braucht sie etwas Wärme, damit keine Leitungen einfrieren.

Mehrere Wohnungen als Paket verkaufen

Wer mehrere Wohnungen einzeln verkauft, hat es mit mehreren Käufern und Notarterminen zu tun. Als Paket wird daraus ein Verkauf mit einem Vertragspartner. Gehört Ihnen ein ganzes Haus, das nicht aufgeteilt ist, verkaufen Sie rechtlich ein Mehrfamilienhaus – mehr dazu unter Mehrfamilienhaus verkaufen.

Wir kaufen Eigentumswohnungen auch als Paket, vermietet, leer oder gemischt. Für ein erstes Gespräch genügen je Wohnung Lage, Größe, Zustand und gegebenenfalls die Miete; nach der Besichtigung erhalten Sie ein verbindliches Angebot für alle zusammen.

Makler, privat oder direkt: drei Wege zum Verkauf

Welcher der drei üblichen Wege passt, hängt davon ab, was Ihnen wichtiger ist: viele Interessenten, geringe Kosten oder wenig Aufwand und Öffentlichkeit.

Mit Makler verkaufen

Ein Makler aus der Region kennt in der Regel den Markt vor Ort. Er schätzt den Wert ein, bietet die Wohnung an, führt Besichtigungen und verhandelt für Sie – Ihnen bleibt wenig Arbeit. Dafür fällt eine Provision an: Beauftragen Käufer und Verkäufer als Verbraucher einen Makler, teilen sie sich diese bei Eigentumswohnungen in der Regel hälftig (§§ 656a ff. BGB, seit Dezember 2020). Übrigens kaufen wir auch Wohnungen, die uns Makler vorstellen – mehr unter Zusammenarbeit mit Maklern.

Privat verkaufen

Ohne Makler sparen Sie die Provision und behalten alles in der eigenen Hand. Dafür übernehmen Sie auch die Arbeit, von den Unterlagen über die Besichtigungen bis zur Verhandlung. Weil ein Verkauf an der Finanzierung des Käufers scheitern kann, gibt eine Bestätigung seiner Bank vor dem Notartermin Sicherheit.

Direkt an uns verkaufen

Beim direkten Verkauf sprechen Sie von Anfang an mit uns – und wir entscheiden als Familie selbst, ohne Gremien. Kein Inserat, keine öffentlichen Besichtigungen, keine Maklerprovision: Wir kaufen im jetzigen Zustand und machen Ihnen innerhalb von 48 Stunden nach der Besichtigung ein verbindliches Angebot.

Fairerweise gehört dazu: Sie bekommen das Angebot eines Käufers, keinen Wettbewerb mehrerer Bieter. Wer Zeit hat und viele Gebote vergleichen möchte, fährt mit Makler oder Privatverkauf womöglich besser. Außerdem kaufen wir im Umkreis von 50 km um Görlitz, bei einem Kaufpreis von 100.000 € bis 5 Mio. €.

Was den Preis einer Eigentumswohnung bestimmt

Diese Punkte entscheiden vor allem über den Preis:

• Lage – Stadtteil, Straße, Umfeld, Wege zu Einkauf und Haltestellen.
• Etage – Erdgeschoss, Obergeschoss oder Dachgeschoss, mit oder ohne Aufzug.
• Zustand der Wohnung – Bad, Küche, Böden, Fenster, Elektrik und bei einer Etagenheizung die Heizung.
• Zustand des Gemeinschaftseigentums – Dach, Fassade, Treppenhaus, Keller, Leitungen und Heizungsanlage; dazu, ob die Rücklage für anstehende Arbeiten reicht.
• Balkon und Garten – Ein eigener Balkon zählt mit, ebenso ein Garten, den Sie laut Teilungserklärung allein nutzen dürfen (Sondernutzungsrecht).
• Stellplatz – Eine Garage oder ein Stellplatz kann als Teileigentum oder über ein Sondernutzungsrecht zur Wohnung gehören.
• Größe und Energie – Wohnfläche, Grundriss und die Effizienzklasse im Energieausweis, bei Wohngebäuden von A+ bis H.
• Hausgeld und Miete – Die Höhe des Hausgelds und bei Vermietung Miete und Mietvertrag.

Konkrete Preise nennen wir hier bewusst nicht, denn sie hängen an der einzelnen Wohnung. Orientierung geben ein Gutachten oder die Einschätzung eines Maklers.

Altbau, Stadtteile, Umland: Wohnung verkaufen in Görlitz und Umgebung

Die Innenstadt von Görlitz ist von großen Gründerzeitvierteln geprägt, die Altstadt von Bürgerhäusern aus Spätgotik, Renaissance und Barock; viele Häuser sind Baudenkmale. Wer hier eine Altbauwohnung verkauft, gibt ein Stück Stadtgeschichte weiter.

Bei einem Baudenkmal brauchen Veränderungen eine Genehmigung der Denkmalschutzbehörde, etwa neue Fenster. Liegt das Haus in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, braucht schon der Verkauf in der Regel eine Genehmigung der Gemeinde (§ 144 BauGB); der Notar holt sie ein.

Wir kaufen Wohnungen in allen Stadtteilen, ob im Altbau oder in einem jüngeren Haus – von der Südstadt und der Nikolaivorstadt bis Rauschwalde, Weinhübel, Königshufen, Biesnitz oder Hagenwerder. Auch im Umland kaufen wir, im Umkreis von 50 km – etwa in Zittau, Löbau, Niesky, Weißwasser, Bautzen, Ostritz oder Herrnhut. Ob Ihr Ort dazugehört, zeigt der Ortsprüfer in unserem Ankaufsprofil.

Unterlagen für den Verkauf einer Eigentumswohnung

Je nach Wohnung braucht ein Käufer diese Unterlagen:

• aktueller Grundbuchauszug
• Teilungserklärung mit allen Nachträgen
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
• Wirtschaftsplan, letzte Jahresabrechnung und Stand der Erhaltungsrücklage
• Energieausweis
• Grundriss, Wohnflächenberechnung und Nachweise über Modernisierungen
• bei Vermietung: Mietvertrag und Betriebskostenabrechnungen, bei mehreren Wohnungen eine Mieterliste
• für das Haus, soweit vorhanden: Flurkarte, Baupläne und Baugenehmigungen

Vieles davon hat die Verwaltung; Fehlendes lässt sich oft nachträglich besorgen, und manches beschafft auch der Notar. Den Energieausweis legen Sie Interessenten in der Regel spätestens bei der Besichtigung vor und übergeben ihn nach dem Kauf (§ 80 GEG).

Steht eine Erbschaft oder Trennung dahinter, ist ohnehin viel zu regeln. Erben weisen sich meist mit einem Erbschein aus; oft genügt dem Grundbuchamt auch ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift (§ 35 GBO). Mehrere Erben können nur gemeinsam verkaufen (§ 2040 BGB), Partner, die beide im Grundbuch stehen, ebenso – mehr unter Erbschaft und Trennung und Scheidung.

Kosten und Steuern beim Verkauf einer Wohnung

Die Kosten hängen vom Verkaufsweg und von Ihrer Finanzierung ab:

• Maklerprovision – Sie fällt nur mit Makler an, beim direkten Verkauf an uns nicht.
• Notar und Grundbuch – Die Kosten trägt nach dem Gesetz in der Regel der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB), beim Verkauf an uns also wir.
• Alte Grundschulden – Ihre Löschung ist Sache des Verkäufers und wird aus dem Kaufpreis bezahlt.
• Vorfälligkeitsentschädigung – Ein Darlehen mit fester Zinsbindung lässt sich wegen des Verkaufs vorzeitig kündigen (§ 490 Abs. 2 BGB); die Bank darf dafür eine Entschädigung verlangen. Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung geht die Kündigung mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Steuerlich zählt die Spekulationsfrist (§ 23 EStG): Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn einkommensteuerpflichtig – außer Sie haben die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor oder durchgehend seit dem Kauf selbst bewohnt. Bei einer vermieteten Wohnung hilft diese Ausnahme in der Regel nicht.

Bei einer geerbten Wohnung beginnt die Frist nicht neu; es zählt der Kauf durch den Verstorbenen. Dieser Überblick ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung – wie es in Ihrem Fall aussieht, klären Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberatung.

So läuft der Verkauf an uns ab

Eine Wohnung verkaufen in Görlitz, ohne sie öffentlich anzubieten: Bei uns beginnt das mit einem Gespräch. Sie erreichen uns unter 0351 217 88 998 oder über das Formular „Immobilie anbieten“. Ein paar Eckdaten genügen, und Ihre Anfrage behandeln wir vertraulich. Ob Sie unser Angebot am Ende annehmen, entscheiden Sie in Ruhe.

Ablauf

Vier Schritte bis zum Notar

Viele Verkäufer – gerade Erbengemeinschaften – fürchten einen langen, komplizierten Verkauf. Bei uns wissen Sie bei jedem Schritt, was als Nächstes passiert.

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   Kontakt

   Sie rufen uns an oder schreiben uns. Ein paar Eckdaten genügen.

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   Besichtigung & Bewertung

   Wir kommen kurzfristig vorbei – diskret und ohne Heerscharen von Interessenten.

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   Angebot in 48 Stunden

   Innerhalb von 48 Stunden nach der Besichtigung erhalten Sie ein verbindliches Kaufangebot.

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   Notar & Auszahlung

   Wir bereiten alles vor, Sie müssen nur noch unterschreiben. Der Kaufpreis wird sicher ausgezahlt.

Den Kaufvertrag bereiten wir mit dem Notar vor, der ihn beurkundet (§ 311b BGB). Bis zur Eintragung im Grundbuch sichert uns eine Auflassungsvormerkung. Fällig wird der Kaufpreis, wenn der Notar bestätigt, dass die vereinbarten Voraussetzungen vorliegen, etwa die eingetragene Vormerkung und die Löschungsunterlagen der Bank. Erst nach der Zahlung wird umgeschrieben.

Checkliste: Wohnung verkaufen in Görlitz

Mit diesen Punkten sind Sie gut vorbereitet, ganz gleich, wie Sie verkaufen:

• Grundbuchauszug und Teilungserklärung bereitlegen und nachsehen, ob der Verwalter zustimmen muss.
• Bei der Verwaltung Protokolle, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und den Stand der Rücklage anfordern.
• Beschlossene Sonderumlagen und anstehende Arbeiten am Haus offen ansprechen.
• Den Energieausweis für die erste Besichtigung bereithalten.
• Bei Vermietung: Mietvertrag und Abrechnungen zusammenstellen, die Mieter informieren, eine Umwandlung nach Mietbeginn prüfen.
• Mit der Bank Restschuld und Zinsbindung klären; liegt der Kauf keine zehn Jahre zurück, auch die Steuerberatung fragen.
• Klären, wer unterschreiben muss: alle Eigentümer laut Grundbuch, bei einer Erbschaft alle Erben.
• Den Weg wählen, der zu Ihnen passt – und sich die Zeit nehmen, die Sie brauchen.