Gewerbeimmobilie verkaufen in Görlitz – vermietet oder leer

Eine Gewerbeimmobilie verkaufen in Görlitz – das ist selten ein Verkauf wie jeder andere. Meist gehören Mieter mit eigenen Verträgen dazu und Unterlagen, die ein Käufer genau ansieht. Und weil Görlitz viele Baudenkmale hat, geht es oft auch um Genehmigungen.

Diese Seite erklärt, worauf es ankommt, ganz gleich, ob Sie über einen Makler, privat oder direkt verkaufen. Wir, die Familie Wojciechowski, sind Immobilieninvestoren aus Görlitz: Wir kaufen Bürogebäude, gemischt genutzte Häuser und Objekte der Nahversorgung für unseren eigenen Bestand, um sie langfristig zu behalten und zu pflegen. Bei uns sprechen Sie deshalb direkt mit dem Käufer.

Gewerbeimmobilie verkaufen in Görlitz: das Wichtigste in Kürze

• Mietverträge laufen weiter – Der Käufer tritt in die laufenden Verträge ein, auch bei Läden und Büros.
• Der Ertrag zählt – Käufer bewerten vor allem Mieteinnahmen, Laufzeiten und Leerstand, dazu Lage und Zustand.
• Unterlagen – Mietverträge mit allen Nachträgen, Betriebskostenabrechnungen und Genehmigungen sind besonders wichtig.
• Steuern – Spekulationsfrist und Umsatzsteuer klären Sie am besten vorab mit der Steuerberatung.
• Genehmigungen – In einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet braucht der Verkauf eine Genehmigung der Gemeinde; Veränderungen an Baudenkmalen genehmigt die Denkmalschutzbehörde.
• Verkauf an uns – Wir kaufen in Görlitz und im Umkreis von 50 Kilometern, vermietet oder leer, mit einem Kaufpreis von 100.000 € bis 5 Mio. €. Nach der Besichtigung erhalten Sie innerhalb von 48 Stunden ein verbindliches Angebot.

Welche Gewerbeimmobilien gemeint sind

Gewerbeimmobilie verkaufen in Görlitz: drei Objektarten

Gewerbeimmobilie ist ein weiter Begriff: Er reicht vom kleinen Laden bis zur Lagerhalle. Wir kaufen davon drei Arten: Bürogebäude, Wohn- und Geschäftshäuser und Objekte der Nahversorgung, jeweils mit einem Kaufpreis zwischen 100.000 € und 5 Mio. €. Was genau wir suchen, steht in unserem Ankaufsprofil – bei anderen Objektarten sprechen Sie uns gern trotzdem an.

Bürogebäude

Gemeint sind Häuser, die ganz oder überwiegend aus Büros bestehen, vom kleinen Bürohaus bis zum Verwaltungsgebäude. Mieter sind etwa Kanzleien, Arztpraxen oder Dienstleister. Für Käufer zählen hier die Mieter und ihre Verträge und wie gut sich die Flächen an neue Nutzer anpassen lassen.

Wohn- und Geschäftshaus

Im Erdgeschoss ein Laden, ein Café oder eine Praxis, darüber Wohnungen: Wer ein Wohn- und Geschäftshaus in Görlitz verkaufen möchte, hat es mit zwei Arten von Mietverträgen zu tun, für die unterschiedliche Regeln gelten. Käufer achten darauf, wie sich die Mieteinnahmen auf Wohnungen und Gewerbe verteilen. Überwiegen die Wohnungen deutlich, hilft Ihnen auch die Seite Mehrfamilienhaus verkaufen weiter.

Ladenlokal und Nahversorgung

Zur Nahversorgung zählen Geschäfte für den täglichen Bedarf wie Lebensmittelmarkt, Bäckerei oder Apotheke, ob als eigenes Gebäude mit Parkplätzen oder im Erdgeschoss eines Wohnhauses. Käufer achten hier besonders auf Lage, Erreichbarkeit und die Laufzeit der Mietverträge. Steht ein Laden leer, zählt, ob sich die Fläche wieder vermieten oder anders nutzen lässt.

Vermietet oder leer: was mit Mietern und Flächen geschieht

Ein Verkauf beendet keinen Mietvertrag. Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB) gilt entsprechend auch für Läden, Büros und Praxen: Der Käufer tritt in die laufenden Verträge ein, und Ihre Mieter müssen weder ausziehen noch neu unterschreiben.

Laufzeiten und Mieterwechsel

Gewerbemietverträge laufen oft über eine feste Zeit, manchmal mit einer Option auf Verlängerung; die Restlaufzeit ist für Käufer deshalb eine zentrale Angabe. Ein Mieterwechsel kurz vor dem Verkauf ist kein Nachteil, wenn der neue Vertrag vollständig vorliegt. Neue Verträge oder Nachträge während der Gespräche mit einem Käufer stimmen Sie am besten mit ihm ab.

Leerstand

Leere Flächen bringen keine Miete, einen Verkauf verhindern sie aber nicht, auch wenn das ganze Haus leer steht. Bis zum Verkauf kostet ein leeres Gebäude allerdings weiter Geld: Grundsteuer, Versicherung, Heizen gegen Frostschäden und die Verkehrssicherung von Gehweg und Dach. Sagen Sie Ihrer Gebäudeversicherung Bescheid, wenn das Haus leer steht.

Wie Käufer eine Gewerbeimmobilie bewerten

Bei einer vermieteten Gewerbeimmobilie rechnen Käufer vor allem vom Ertrag her: Was bringen die Mieten heute, wie sicher fließen sie künftig, und welche Kosten bleiben beim Eigentümer? Fünf Punkte spielen dabei zusammen.

• Mieteinnahmen – Es zählen die tatsächlich gezahlten Mieten, gemessen an dem, was für ähnliche Flächen in der Lage üblich ist.
• Laufzeiten – Lange feste Laufzeiten machen den Ertrag planbar, kurze bedeuten mehr Risiko, aber auch Spielraum für neue Vereinbarungen.
• Leerstand – Freie Flächen bringen nichts ein und kosten Geld; der Käufer schätzt ab, wie schnell sie sich vermieten lassen.
• Lage – Erreichbarkeit, Parkplätze, Laufkundschaft und Umfeld bestimmen mit, wie leicht sich Flächen künftig vermieten lassen.
• Zustand – Was an Dach, Fassade, Fenstern, Heizung oder Leitungen zu tun ist, fließt in das Angebot ein.

Wer vor dem Verkauf Klarheit über den Wert möchte, kann ein Gutachten bei einem Sachverständigen in Auftrag geben. Bei einem leeren Gebäude mit großem Sanierungsbedarf rückt der Wert des Grundstücks in den Vordergrund; Orientierung geben die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses, die in Sachsen online einsehbar sind – mehr dazu auf der Seite Grundstück verkaufen.

Unterlagen für den Verkauf

Bei Gewerbeimmobilien hängt der Wert an den Verträgen, deshalb sehen Käufer genau in die Unterlagen. Je nach Objekt gehören dazu:

• Grundbuch und Lage – aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte (Liegenschaftskarte) und Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
• Mietverträge – alle Verträge mit sämtlichen Nachträgen, dazu eine Mieterliste mit Flächen, Mieten, Laufzeiten und Kautionen
• Nebenkosten – die Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre und, falls es welche gibt, eine Übersicht über Mietrückstände
• Genehmigungen und Nutzungen – Baugenehmigungen, Baupläne und Grundrisse, auch für spätere Umbauten und geänderte Nutzungen, etwa wenn aus einer Wohnung ein Büro wurde
• Technik – Wartungsverträge, zum Beispiel für Heizung oder Aufzug, und Nachweise über Modernisierungen
• Energieausweis – beim Verkauf in der Regel Pflicht: spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach dem Kauf übergeben (§ 80 GEG)

Fehlt etwas, ist das kein Grund zur Sorge. Vieles lässt sich nachträglich besorgen, und manches beschafft auch der Notar.

Steuern: Spekulationsfrist und Umsatzsteuer

Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn in der Regel einkommensteuerpflichtig (§ 23 EStG) – außer Sie haben die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor oder durchgehend seit dem Kauf selbst bewohnt. Bei Büros und Läden greift diese Ausnahme nicht. Bewohnen Sie selbst eine Wohnung in Ihrem Wohn- und Geschäftshaus, kann es auf die Aufteilung ankommen.

Nach einer Erbschaft beginnt die Frist nicht neu; es zählt der Kauf durch den Verstorbenen. Gehört die Immobilie zu einem Betrieb oder einer Gesellschaft, kann die steuerliche Lage anders aussehen.

Bei Gewerbeimmobilien kann außerdem die Umsatzsteuer eine Rolle spielen. Klären Sie das am besten mit Ihrer Steuerberatung, bevor Sie über den Kaufvertrag sprechen.

Baudenkmal oder Sanierungsgebiet: was in Görlitz hinzukommen kann

Görlitz ist geprägt von Bürgerhäusern aus Spätgotik, Renaissance und Barock in der Altstadt und großen Gründerzeitvierteln in der Innenstadt; viele Gebäude sind Baudenkmale. Bei einem Baudenkmal brauchen Veränderungen eine Genehmigung der Denkmalschutzbehörde. Das betrifft auch Umbauten, die ein Käufer für neue Mieter plant – halten Sie Bescheide und Absprachen mit der Behörde deshalb bereit.

Liegt das Haus in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, braucht schon der Verkauf eine Genehmigung der Gemeinde (§ 144 BauGB). Sie holt der Notar ein; er fragt auch ab, ob die Gemeinde ein Vorkaufsrecht hat (§§ 24 ff. BauGB). Ob Ihr Haus in einem Sanierungsgebiet liegt, erfahren Sie bei der Stadt.

Gewerbeimmobilie verkaufen in Görlitz: drei Wege im Vergleich

Jeder dieser Wege hat seine Vorzüge. Welcher zu Ihnen passt, hängt vom Objekt, von Ihrer Zeit und Ihrem Wunsch nach Diskretion ab.

Mit einem Makler

Ein Makler, der Gewerbeimmobilien kennt, nimmt Ihnen viel Arbeit ab, von der Bewertung über das Exposé bis zu Besichtigungen und Verhandlungen. Bei gefragten Objekten kann er zudem mehrere Interessenten zusammenbringen. Die gesetzliche Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer betrifft Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen (§§ 656a ff. BGB); bei Gewerbeimmobilien richtet sich die Provision nach dem Maklervertrag.

Arbeiten Sie bereits mit einem Makler, kann er uns Ihr Objekt gern vorstellen, denn Makler sind für uns Partner. Wie wir zusammenarbeiten, lesen Sie auf der Seite für Makler.

Privat verkaufen

Wer selbst verkauft, spart die Provision und behält jeden Schritt in der Hand. Sie kennen Ihr Haus und Ihre Mieter und können viele Fragen von Käufern selbst beantworten. Dafür liegt die Arbeit bei Ihnen, von den Unterlagen über die Besichtigungen bis zur Verhandlung. Lassen Sie sich vor dem Notartermin zeigen, dass die Finanzierung des Käufers steht.

Direkt an einen Käufer verkaufen

Beim Direktverkauf haben Sie einen Käufer, von der ersten Frage bis zum Notar. Bei uns bleibt der Verkauf diskret, ganz ohne Inserat, Schild am Haus oder öffentliche Besichtigungen. Eine Maklerprovision zahlen Sie nicht. Nach der Besichtigung erhalten Sie innerhalb von 48 Stunden ein verbindliches Kaufangebot.

Zur Ehrlichkeit gehört: Wer für den eigenen Bestand kauft, rechnet Sanierung, Leerstand und Vermietungsrisiko ein. Mit einem gefragten, gut vermieteten Objekt und viel Zeit erzielen Sie auf dem offenen Markt unter Umständen mehr. Der direkte Weg passt vor allem, wenn Ihnen Diskretion, Planbarkeit und wenig Aufwand wichtig sind.

So läuft der Verkauf an uns ab

Hinter dem Verkauf einer Gewerbeimmobilie steht oft mehr als eine Zahl: das Haus, in dem Sie lange Ihr Geschäft geführt haben, ein Erbe oder Flächen, die sich schwer vermieten lassen. Wir hören zu, nehmen uns Zeit für Ihre Fragen und lassen Ihnen die Entscheidung in Ruhe.

Sie möchten Ihre Gewerbeimmobilie verkaufen in Görlitz oder im Umkreis von 50 Kilometern? Für den Anfang genügen ein Anruf unter 0351 217 88 998 oder ein paar Angaben im Formular: Ort, Art des Objekts, ungefähre Flächen und ob es vermietet ist.

Ablauf

Vier Schritte bis zum Notar

Viele Verkäufer – gerade Erbengemeinschaften – fürchten einen langen, komplizierten Verkauf. Bei uns wissen Sie bei jedem Schritt, was als Nächstes passiert.

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   Kontakt

   Sie rufen uns an oder schreiben uns. Ein paar Eckdaten genügen.

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   Besichtigung & Bewertung

   Wir kommen kurzfristig vorbei – diskret und ohne Heerscharen von Interessenten.

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   Angebot in 48 Stunden

   Innerhalb von 48 Stunden nach der Besichtigung erhalten Sie ein verbindliches Kaufangebot.

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   Notar & Auszahlung

   Wir bereiten alles vor, Sie müssen nur noch unterschreiben. Der Kaufpreis wird sicher ausgezahlt.

Den Kaufvertrag bereiten wir mit dem Notar vor, der ihn beurkundet (§ 311b BGB). Fällig wird der Kaufpreis, wenn der Notar bestätigt, dass die vereinbarten Voraussetzungen vorliegen, etwa die Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch und die Löschungsunterlagen der Bank. Umgeschrieben wird erst nach der Zahlung – so sind beide Seiten geschützt.

Gewerbeimmobilie verkaufen in Görlitz und im Umland

Wir kaufen in allen Stadtteilen von Görlitz, von der Altstadt und der Innenstadt über die Südstadt und die Nikolaivorstadt bis Rauschwalde, Weinhübel, Königshufen, Biesnitz oder Hagenwerder. Dazu kommt das Umland im Umkreis von 50 Kilometern, etwa Zittau, Löbau, Niesky, Weißwasser, Bautzen, Reichenbach, Ostritz, Herrnhut, Rothenburg, Bad Muskau und Ebersbach-Neugersdorf. Ob Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen in Görlitz oder in einem Ort ringsum: Wir kommen zur Besichtigung zu Ihnen und entscheiden als Familie selbst, ohne Gremien.

Checkliste: Gewerbeimmobilie verkaufen in Görlitz

Diese Punkte helfen, ganz gleich, an wen Sie verkaufen:

• Unterlagen sammeln – Grundbuchauszug, Mietverträge mit Nachträgen, Mieterliste, Betriebskostenabrechnungen, Genehmigungen, Wartungsverträge und Energieausweis.
• Mieterliste prüfen – Stimmen Flächen, Mieten, Laufzeiten und Kautionen mit den Verträgen überein? Gibt es Rückstände?
• Leerstand beschreiben – Welche Flächen sind frei, seit wann, und was wäre für eine Neuvermietung nötig?
• Genehmigungen prüfen – Ist jede Nutzung genehmigt? Ist das Haus ein Baudenkmal oder liegt es in einem Sanierungsgebiet?
• Darlehen klären – Bei fester Zinsbindung kann die Bank für eine vorzeitige Kündigung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen; zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung ist die Kündigung mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung möglich.
• Steuern besprechen – Spekulationsfrist und Umsatzsteuer vorab mit der Steuerberatung klären.
• Weg wählen – Makler, privat oder direkt an einen Käufer; Angebote in Ruhe vergleichen.