Mehrfamilienhaus verkaufen in Görlitz – an eine Familie, die es behält

Ein Mehrfamilienhaus verkaufen in Görlitz heißt in der Regel, ein Haus mit Mietern und laufenden Verträgen in neue Hände zu geben. Oft stecken darin viele Jahre Arbeit, manchmal auch ein Stück Familiengeschichte. Die Gründe sind so verschieden wie die Häuser: Die Verwaltung wird zu viel, Erben suchen eine gemeinsame Lösung, ein Paar geht getrennte Wege, eine große Sanierung steht an, oder das Geld wird anderswo gebraucht.

Hier lesen Sie, welche Wege es gibt, worauf Käufer achten und was für Ihre Mieter gilt. Wir kaufen Mehrfamilienhäuser für unseren eigenen Bestand und kümmern uns über viele Jahre um sie – bei uns sprechen Sie deshalb direkt mit dem Käufer.

Mehrfamilienhaus verkaufen in Görlitz: das Wichtigste in Kürze

• Die Mietverträge laufen weiter – Der Käufer tritt in die bestehenden Verträge ein (§ 566 BGB); Ihre Mieter müssen nicht zustimmen.
• Der Ertrag bestimmt den Preis – Käufer fragen, was das Haus dauerhaft einbringt und was noch zu investieren ist.
• Drei Wege – Makler, Privatverkauf oder direkt an einen Käufer, der das Haus behält.
• Unterlagen früh sammeln – Vor allem Mieterliste, Mietverträge und Betriebskostenabrechnungen.
• Genehmigungen beachten – Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet braucht der Verkauf eine Genehmigung (§ 144 BauGB).
• Steuer prüfen – Innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf kann der Gewinn einkommensteuerpflichtig sein (§ 23 EStG).

Drei Wege zum Verkauf: Makler, privat oder direkt

Jeder Weg hat seine Stärken. Welcher zu Ihnen passt, hängt von Ihrer Zeit, Ihrem Aufwand und Ihrem Wunsch nach Diskretion ab.

Mehrfamilienhaus verkaufen in Görlitz über einen Makler

Ein Makler schätzt den Preis ein, bereitet die Unterlagen auf, sucht Käufer und verhandelt bis zum Notartermin. Das nimmt Ihnen viel Arbeit ab, und bei mehreren Interessenten bildet sich der Preis im Wettbewerb. Dafür wird das Haus meist öffentlich angeboten, und Ihre Mieter bekommen die Besichtigungen mit.

Dass sich Käufer und Verkäufer die Provision teilen, regelt das Gesetz nur für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen (§§ 656a ff. BGB); beim Mehrfamilienhaus vereinbaren Sie sie frei mit dem Makler. Arbeiten Sie schon mit einem Makler, kann er uns Ihr Haus gern vorstellen – wie, steht auf der Seite für Makler.

Privat verkaufen

Wer selbst verkauft, spart die Provision und behält Preis, Anzeige, Besichtigungen und Verhandlung in der eigenen Hand. Das kann gut gelingen, wenn Sie Zeit mitbringen und gern verhandeln; Käufer eines Mehrfamilienhauses fragen allerdings genau nach Mieten, Kosten und Zustand. Vor dem Notartermin sollte klar sein, dass der Käufer den Kaufpreis bezahlen kann.

Direkt an einen Bestandshalter verkaufen

Ein Bestandshalter kauft Häuser, um sie zu behalten, zu vermieten und zu pflegen – so halten wir es auch. Für Sie heißt das: ein Käufer statt vieler Interessenten, kein Inserat, keine öffentlichen Besichtigungen und keine Provision.

Zur Ehrlichkeit gehört: Ohne mehrere Bieter fehlt der Vergleich am Markt, und wer Zeit hat, ist mit einem Makler gut beraten. Unser verbindliches Angebot können Sie trotzdem einholen und in Ruhe vergleichen.

Welche Häuser gemeint sind

Ein Mehrfamilienhaus verkaufen in Görlitz – das kann ein Gründerzeithaus in der Innenstadt sein, ein Wohn- und Geschäftshaus oder eine Wohnanlage. Ist das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt, lesen Sie weiter auf der Seite Wohnung verkaufen in Görlitz.

Mietshaus

Das klassische Mietshaus hat mehrere Mietwohnungen unter einem Dach und einen Eigentümer, etwa eine Person, ein Paar oder eine Erbengemeinschaft. Wer ein Mietshaus in Görlitz verkaufen möchte, gibt es mit allen Mietverträgen ab; gehört es mehreren Erben, können sie nur gemeinsam darüber verfügen (§ 2040 BGB).

Gründerzeithaus

In der Görlitzer Innenstadt liegen große Gründerzeitviertel. Käufer fragen bei diesen Häusern besonders nach Dach, Fassade, Leitungen und Keller – und danach, ob das Haus ein Baudenkmal ist.

Wohnanlage

Eine Wohnanlage umfasst mehrere Häuser oder Eingänge, oft mit Stellplätzen oder Garagen; hier zählen auch die Verträge für Verwaltung und Wartung.

Wohn- und Geschäftshaus

Im Wohn- und Geschäftshaus liegen Läden, Praxen oder Büros meist im Erdgeschoss, darüber Wohnungen. Auch die Gewerbemietverträge gehen auf den Käufer über. Überwiegt das Gewerbe, lesen Sie weiter auf der Seite Gewerbeimmobilie verkaufen.

Wie Käufer ein Mehrfamilienhaus bewerten

Ein Mehrfamilienhaus kauft man in der Regel wegen der Mieteinnahmen. Käufer fragen deshalb: Was bringt das Haus dauerhaft ein, was kostet es im Unterhalt, was muss noch investiert werden – und wie sicher sind die Einnahmen in dieser Lage?

• Mieteinnahmen – Es zählt, was die Mieter tatsächlich zahlen, belegt durch Mieterliste und Mietverträge.
• Leerstand – Leere Wohnungen bringen keine Miete, kosten aber weiter; Käufer fragen nach dem Grund.
• Zustand und Instandhaltungsstau – Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen und Keller entscheiden, wie viel nach dem Kauf zu investieren ist – das rechnet ein Käufer in seinen Preis ein.
• Lage – Stadtteil, Straße und Umfeld bestimmen, wie leicht sich Wohnungen vermieten lassen.

Deshalb können zwei Häuser mit gleicher Wohnfläche sehr unterschiedlich viel wert sein. Wer belegen kann, was wann erneuert wurde, macht Käufern die Bewertung leichter; eine unabhängige Einschätzung liefert ein Sachverständiger.

Mehrfamilienhaus verkaufen in Görlitz mit Mietern

Vielleicht liegen Ihnen Ihre Mieter am Herzen – nach vielen gemeinsamen Jahren ist das gut zu verstehen. Die wichtigste Nachricht zuerst: Ein Verkauf beendet keinen Mietvertrag. Der Käufer tritt in die bestehenden Verträge ein („Kauf bricht nicht Miete“, § 566 BGB), Ihre Mieter müssen nicht zustimmen, und wegen des Verkaufs muss niemand ausziehen.

Ein Vorkaufsrecht kann ein Mieter haben, wenn seine Wohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurde (§ 577 BGB) – bei einem aufgeteilten Haus lohnt die Prüfung.

Wann Sie Ihre Mieter informieren, entscheiden Sie; manchmal ist es sinnvoll, den Notartermin abzuwarten. Spätestens zur Übergabe sollten die Mieter erfahren, wer ihr neuer Vermieter ist und wohin sie die Miete zahlen – am besten in einem gemeinsamen Schreiben von Verkäufer und Käufer.

Bis der Käufer im Grundbuch steht, bleiben Sie Eigentümer. Im Kaufvertrag regeln Sie, ab wann Mieten und Kosten dem Käufer zustehen, wer die Betriebskosten des laufenden Jahres abrechnet und wie die Kautionen übergehen.

Leerstand, Sanierungsstau und Heizung

Leere Wohnungen und anstehende Sanierungen können zur Last werden, gerade wenn Zeit, Kraft oder Geld knapp sind. Steht das Haus ganz leer, laufen Grundsteuer und Versicherung weiter, im Winter muss gegen Frost geheizt werden, und Gehweg und Dach müssen verkehrssicher bleiben. Ihre Gebäudeversicherung sollte vom Leerstand wissen.

Typischer Sanierungsstau betrifft Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Wasser- und Abwasserleitungen, feuchte Keller, Fassade und Dämmung. Die Kosten sind vor Beginn oft schwer abzuschätzen, und Handwerker sind vielerorts knapp.

Bei der Heizung kommt das Gebäudeenergiegesetz hinzu. Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden; Öl- und Gas-Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen aber in der Regel ausgetauscht werden (§ 72 GEG, mit Ausnahmen etwa für Niedertemperatur- und Brennwertkessel). In bestehenden Gebäuden müssen neu eingebaute Heizungen erst nach der kommunalen Wärmeplanung zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden – in Görlitz spätestens ab Mitte 2028.

Der CO₂-Preis verteuert Heizöl und Erdgas schrittweise. Die Bundesregierung hat eine Überarbeitung des Gesetzes angekündigt; was künftig gilt, kann sich ändern. Mehr dazu auf der Seite Sanierungsstau und Heizungsgesetz.

Baudenkmal und Sanierungsgebiet: welche Genehmigungen nötig sind

Görlitz hat viele Baudenkmale. Steht Ihr Haus unter Denkmalschutz, brauchen Veränderungen am Gebäude eine Genehmigung der Denkmalschutzbehörde; Käufer müssen Sanierung und Umbau also genehmigen lassen. Halten Sie vorhandene Genehmigungen und Nachweise über frühere Arbeiten bereit.

Liegt das Haus in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, braucht schon der Verkauf eine Genehmigung der Gemeinde (§ 144 BauGB); der Notar holt sie ein. Er fragt auch ab, ob die Gemeinde ein Vorkaufsrecht hat (§§ 24 ff. BauGB).

Welche Unterlagen Sie brauchen

Der Käufer übernimmt die Mietverhältnisse mit, deshalb möchte er sie genau kennen. Je nach Haus gehören diese Unterlagen dazu:

• Grundbuch und Grundstück – aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte (Liegenschaftskarte), Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
• Gebäude – Baupläne, Wohnflächenberechnung, Baugenehmigungen, Nachweise über Modernisierungen, Energieausweis
• Vermietung – Mieterliste mit Wohnung, Fläche, Miete und Vorauszahlungen, alle Mietverträge mit Nachträgen, Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre, Nachweise über die Kautionen
• Bewirtschaftung – Wartungsverträge, etwa für die Heizung, Verträge mit Hausverwaltung oder Hausmeisterdienst, Versicherungen

Den Energieausweis müssen Sie Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach dem Kauf übergeben (§ 80 GEG). Fehlt anderes noch, ist das kein Grund zur Sorge: Vieles lässt sich nachträglich besorgen, und manches beschafft auch der Notar.

Kosten, Darlehen und Steuern

Die Kosten für Notar und Grundbuch trägt nach dem Gesetz in der Regel der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB). Sache des Verkäufers ist die Löschung alter Grundschulden; sie wird aus dem Kaufpreis bezahlt. Verkaufen Sie über einen Makler, kommt die vereinbarte Provision hinzu.

Ein Darlehen mit fester Zinsbindung können Sie wegen des Verkaufs vorzeitig kündigen, denn Sie haben ein berechtigtes Interesse (§ 490 Abs. 2 BGB); die Bank darf dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung geht das mit sechs Monaten Frist auch ohne Entschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Steuerlich zählt vor allem die Spekulationsfrist: Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn einkommensteuerpflichtig (§ 23 EStG). Ausgenommen ist, was Sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor oder durchgehend seit dem Kauf selbst bewohnt haben – für vermietete Wohnungen greift das nicht. Bei einem geerbten Haus beginnt die Frist nicht neu.

Dieser Überblick ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Verbindlich klären Ihre Fragen der Notar, ein Rechtsanwalt oder Ihre Steuerberatung.

Mehrfamilienhaus verkaufen in Görlitz und im Umland

Bürgerhäuser aus Spätgotik, Renaissance und Barock prägen die Görlitzer Altstadt, große Gründerzeitviertel die Innenstadt, und viele Gebäude sind Baudenkmale. Für uns ist Görlitz nicht irgendein Markt, sondern unsere Stadt.

Wir kaufen in allen Stadtteilen – von der Altstadt, der Innenstadt und der Südstadt über die Nikolaivorstadt, Rauschwalde, Weinhübel und Königshufen bis nach Biesnitz, Kunnerwitz, Hagenwerder oder Ludwigsdorf.

Auch im Umland bis 50 Kilometer kaufen wir gern, zum Beispiel in Zittau, Löbau, Niesky, Weißwasser, Bautzen, Reichenbach, Ostritz, Herrnhut, Rothenburg, Bad Muskau oder Ebersbach-Neugersdorf. Ob Ihr Ort dazugehört, zeigt das Ankaufsprofil mit Karte und Ortsprüfer.

So läuft der Verkauf an uns ab

Wir kaufen Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen in Görlitz und im Umkreis bis 50 Kilometer, vermietet oder leer, gepflegt oder sanierungsbedürftig, mit einem Kaufpreis von 100.000 € bis 5 Mio. €. Ihre Mieter bekommen einen Vermieter, der das Haus langfristig behalten und pflegen möchte.

Am Anfang steht ein Gespräch, in dem wir zuhören und uns Zeit für Ihre Fragen nehmen. Ein paar Eckdaten genügen; renovieren oder räumen müssen Sie vorher nicht.

Ablauf

Vier Schritte bis zum Notar

Viele Verkäufer – gerade Erbengemeinschaften – fürchten einen langen, komplizierten Verkauf. Bei uns wissen Sie bei jedem Schritt, was als Nächstes passiert.

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   Kontakt

   Sie rufen uns an oder schreiben uns. Ein paar Eckdaten genügen.

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   Besichtigung & Bewertung

   Wir kommen kurzfristig vorbei – diskret und ohne Heerscharen von Interessenten.

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   Angebot in 48 Stunden

   Innerhalb von 48 Stunden nach der Besichtigung erhalten Sie ein verbindliches Kaufangebot.

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   Notar & Auszahlung

   Wir bereiten alles vor, Sie müssen nur noch unterschreiben. Der Kaufpreis wird sicher ausgezahlt.

Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet (§ 311b BGB); wir bereiten ihn mit dem Notar vor. Fällig wird der Kaufpreis erst, wenn der Notar die vereinbarten Voraussetzungen bestätigt, und im Grundbuch umgeschrieben wird erst nach der Zahlung. Die Notar- und Grundbuchkosten tragen wir.

Ihr Haus erscheint in keinem Inserat, und Ihre Anfrage behandeln wir vertraulich. Sie erreichen uns unter 0351 217 88 998 oder über das Formular Immobilie anbieten.

Checkliste: Mehrfamilienhaus verkaufen in Görlitz

• Eigentum klären: Wer steht im Grundbuch? Mehrere Eigentümer können das ganze Haus nur gemeinsam verkaufen.
• Mieterliste aktualisieren, Mietverträge mit Nachträgen, Betriebskostenabrechnungen und Nachweise über die Kautionen zusammenstellen.
• Den Zustand notieren: was erneuert wurde und was ansteht.
• Energieausweis prüfen oder ausstellen lassen.
• Klären, ob das Haus ein Baudenkmal ist oder in einem Sanierungsgebiet liegt.
• Darlehen prüfen: Zinsbindung, Vorfälligkeitsentschädigung, Löschung der Grundschulden.
• Kaufdatum und Spekulationsfrist mit der Steuerberatung besprechen.
• Einen Weg wählen und Angebote in Ruhe vergleichen.
• Die Mieter informieren, wenn der Verkauf feststeht, spätestens zur Übergabe.