Immobilie geerbt in Görlitz – so geht es weiter

Sie haben eine Immobilie geerbt – ein Haus, eine Wohnung oder einen Anteil daran? Dann kommen zu allem, was ein Abschied mit sich bringt, viele praktische Fragen: Wem gehört das Haus jetzt, welche Fristen laufen, was kostet es, solange es leer steht, und wie finden Sie mit den Geschwistern einen gemeinsamen Weg?

Diese Seite hilft Ihnen, die nächsten Schritte zu ordnen. Und wenn Sie verkaufen möchten, sind wir gern für Sie da: Wir, die Familie Wojciechowski, kaufen geerbte Häuser und Wohnungen in Görlitz und im Umkreis von 50 km für unseren eigenen Bestand – mit einem verbindlichen Angebot für alle Erben und auf Wunsch mit Räumung.

Immobilie geerbt: das Wichtigste in Kürze

• Mit dem Erbfall gehört die Immobilie den Erben; das Grundbuch wird danach berichtigt, innerhalb von zwei Jahren gebührenfrei.
• Ein Erbe ausschlagen kann man in der Regel nur binnen sechs Wochen.
• Mehrere Erben können das Haus nur gemeinsam verkaufen.
• Erbschaftsteuer fällt nur oberhalb der persönlichen Freibeträge an.
• Für die Spekulationsfrist zählt der Kauf durch den Verstorbenen, nicht der Erbfall.
• Auch ein leeres Haus kostet Geld: Grundsteuer, Versicherung, Heizen im Winter und Verkehrssicherung.

Die ersten Schritte nach dem Erbfall

Wer eine Immobilie geerbt hat, muss nicht alles auf einmal erledigen. Zuerst geht es darum, zu klären, wer erbt, und das Haus zu sichern. In der Regel stehen diese Schritte an:

1. Erbe nachweisen – Den Erbschein beantragen Sie beim Nachlassgericht, dem Amtsgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Verstorbenen. Bei einem notariellen Testament oder Erbvertrag genügt dem Grundbuchamt oft dieses Dokument mit der Eröffnungsniederschrift (§ 35 GBO).
2. Haus sichern – Fenster und Türen schließen, Schlüssel einsammeln, Zähler ablesen und im Winter so heizen, dass keine Leitungen einfrieren.
3. Versicherung informieren – Der Gebäudeversicherung den Erbfall melden und, wenn das Haus leer steht, auch den Leerstand.
4. Finanzamt – Den Erwerb müssen Erben in der Regel innerhalb von drei Monaten anzeigen.
5. Grundbuch berichtigen – Die Erben als Eigentümer eintragen lassen; innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist das gebührenfrei.
6. Unterlagen sammeln – Grundbuchauszug, Baupläne, Energieausweis, Versicherungs- und Mietverträge heraussuchen. Fehlendes lässt sich oft nachträglich besorgen.

Erbe annehmen oder ausschlagen: die Frist

Ein Erbe müssen Sie nicht behalten. Ausschlagen können Sie es allerdings nur innerhalb einer Frist: in der Regel sechs Wochen, nachdem Sie vom Erbfall erfahren haben und wissen, warum Sie Erbe sind (§ 1944 BGB). Sechs Monate sind es, wenn der Verstorbene nur im Ausland gewohnt hat oder Sie sich bei Fristbeginn im Ausland aufgehalten haben.

Die Ausschlagung erklären Sie beim Nachlassgericht. Zum Nachlass gehören neben dem Haus auch Darlehen und offene Rechnungen; übersteigen die Schulden den Wert, kann eine Ausschlagung sinnvoll sein. Weil die Frist kurz ist, lohnt es sich, früh mit einem Notar oder Rechtsanwalt zu sprechen.

Alleinerbe oder Erbengemeinschaft: Wer entscheidet?

Immobilie geerbt als Alleinerbin oder Alleinerbe

Als einzige Erbin oder einziger Erbe entscheiden Sie in der Regel allein, ob Sie selbst einziehen, vermieten oder verkaufen. Sie tragen von nun an die laufenden Kosten – und dürfen sich für Ihre Entscheidung die Zeit nehmen, die Sie brauchen.

Mehrere Erben: die Erbengemeinschaft

Erben mehrere Personen, etwa Geschwister, gehört ihnen der Nachlass gemeinsam. Über das Haus können sie nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB) – verkauft wird also nur, wenn alle mitwirken.

Auf Dauer angelegt ist die Erbengemeinschaft nicht: Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, also die Aufteilung des Nachlasses (§ 2042 BGB). Wenn Sie gemeinsam mit anderen eine Immobilie geerbt haben, hilft es deshalb, früh und offen über das Ziel zu sprechen.

Selbst nutzen, vermieten oder verkaufen?

Für eine geerbte Immobilie gibt es im Kern drei Wege, und keiner ist von vornherein der richtige. Welcher passt, hängt vom Zustand des Hauses ab, von Ihren Plänen und von denen der anderen Erben.

Selbst nutzen: einziehen oder in der Familie halten

Beim Elternhaus liegt der Gedanke nahe, selbst einzuziehen, und oft hängt viel Gefühl daran. Bevor Sie sich festlegen, lohnt ein ehrlicher Blick auf den Zustand: Ein Sanierungsstau betrifft typischerweise Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Leitungen, feuchte Keller und Dämmung, und die Kosten sind vorab oft schwer abzuschätzen. Mehr dazu unter Sanierungsstau und Heizungsgesetz. In einer Erbengemeinschaft zahlt, wer einzieht, die anderen zum Beispiel aus.

Vermieten: laufende Einnahmen, laufende Pflichten

Vermieten bringt Einnahmen und hält das Haus in der Familie, braucht aber Zeit: Mieter finden, Betriebskosten abrechnen, Reparaturen beauftragen. In einer Erbengemeinschaft sollte feststehen, wer sich kümmert und wie Einnahmen und Ausgaben verteilt werden. Bestehende Mietverträge laufen weiter, auch bei einem späteren Verkauf (§ 566 BGB).

Verkaufen: mit Makler, privat oder direkt

Ein Verkauf beendet die laufenden Kosten, und den Erlös können die Erben aufteilen. Dafür gibt es mehrere gute Wege. Ein Makler übernimmt Bewertung, Vermarktung und Besichtigungen und kann viele Interessenten erreichen; bei einem Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision in der Regel hälftig (§§ 656a ff. BGB).

Wer privat verkauft, spart die Provision, übernimmt aber Inserat, Besichtigungen und Verhandlungen selbst. Beim direkten Verkauf an einen Käufer wie uns haben Sie einen Ansprechpartner und ein verbindliches Angebot, ohne Provision. Welcher Weg passt, hängt davon ab, was Ihnen wichtiger ist. In jedem Fall wird der Kaufvertrag notariell beurkundet (§ 311b BGB), und Kaufinteressenten muss spätestens bei der Besichtigung ein Energieausweis vorliegen (§ 80 GEG).

Einigung in der Erbengemeinschaft finden

Unter Geschwistern ist es ganz normal, dass nicht alle dasselbe wollen: Einer möchte das Haus behalten, eine andere braucht ihren Anteil als Geld, ein Dritter wohnt weit weg. Dann hilft eine gemeinsame Grundlage:

• Gleiche Information – Alle bekommen dieselben Unterlagen und Angebote. Ein Gutachten oder ein verbindliches Kaufangebot ersetzt Schätzungen durch eine Zahl, über die man reden kann.
• Auszahlung – Wer das Haus behalten möchte, kann die anderen auszahlen. Wie das rechtssicher geregelt wird, klärt der Notar.
• Vermittlung – Sind die Gespräche festgefahren, kann eine Mediation helfen.

Teilungsversteigerung vermeiden

Findet sich gar keine Einigung, droht als letztes Mittel die Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG) – auch gegen den Willen der anderen, weil jeder Miterbe die Auseinandersetzung verlangen kann. Das Verfahren ist meist langwierig, und das Ergebnis liegt oft unter dem, was ein freier Verkauf bringt. Es lohnt sich deshalb, lieber noch einmal miteinander zu reden.

Den eigenen Erbteil verkaufen

Wer aussteigen möchte, kann auch seinen Erbteil verkaufen, also seinen Anteil am gesamten Nachlass. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden, und die übrigen Miterben haben dann ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB).

Steuern, wenn Sie eine Immobilie geerbt haben

Zwei Steuern können eine Rolle spielen: die Erbschaftsteuer auf den Erwerb und, bei einem späteren Verkauf, unter Umständen die Einkommensteuer auf den Gewinn.

Freibeträge bei der Erbschaftsteuer

Erbschaftsteuer fällt nur auf den Teil des Erwerbs an, der über dem persönlichen Freibetrag liegt (§ 16 ErbStG). Wie hoch er ist, hängt vom Verhältnis zum Verstorbenen ab:

• Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner – 500.000 €
• Kinder und Stiefkinder – 400.000 €
• Enkel – 200.000 €
• Eltern und Großeltern – 100.000 €
• Geschwister, Nichten, Neffen und alle übrigen – 20.000 €

Familienheim: steuerfrei unter Bedingungen

Hat der Verstorbene selbst in dem Haus oder der Wohnung gewohnt, kann dieses Familienheim unter Bedingungen steuerfrei vererbt werden – wenn Ehegatte oder Kinder es danach zehn Jahre selbst bewohnen. Wer früher ausziehen oder verkaufen möchte, spricht am besten vorher mit der Steuerberatung, weil die Befreiung dann wegfallen kann.

Spekulationsfrist bei geerbten Immobilien

Der Gewinn aus einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf ist einkommensteuerpflichtig (§ 23 EStG) – außer die Immobilie wurde im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor oder durchgehend seit dem Kauf selbst bewohnt. Durch die Erbschaft beginnt die Frist nicht neu; es zählt der Kauf durch den Verstorbenen. Hat etwa die Mutter das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, bleibt der Gewinn in der Regel steuerfrei.

Was ein leerstehendes Haus kostet

Solange über das Erbe nicht entschieden ist, laufen einige Kosten und Pflichten weiter:

• Grundsteuer – Sie wird weiter fällig.
• Versicherung – Die Gebäudeversicherung sollte vom Leerstand wissen.
• Heizung – Im Winter braucht das Haus so viel Wärme, dass keine Frostschäden entstehen.
• Verkehrssicherung – Die Erben sind dafür verantwortlich, dass vom Haus keine Gefahr ausgeht, etwa auf dem Gehweg im Winter oder durch lose Teile am Dach.
• Hausgeld – Bei einer Eigentumswohnung zahlen die Erben es weiter an die Eigentümergemeinschaft.
• Pflege – Ohne regelmäßiges Lüften drohen Feuchtigkeit und Schimmel. Wer weiter weg wohnt, findet am besten jemanden, der nach dem Rechten sieht.

Räumung und Nachlass: erst sichten, dann räumen

Das Ausräumen braucht Zeit – und manchmal etwas Abstand. Gibt es mehrere Erben, gehören auch Möbel, Bilder und Erinnerungsstücke allen gemeinsam; es hilft, vorher zusammen festzulegen, wer was behalten möchte. Papiere wie Testament, Grundbuch- und Bauunterlagen, Versicherungen und Verträge heben Sie am besten auf, bis sie gesichtet sind.

Verkauf an uns: ein Angebot für alle Erben

Haben Sie eine Immobilie geerbt, die Sie nicht behalten möchten, können Sie sie direkt an uns verkaufen. Wir sind Immobilieninvestoren aus Görlitz: eine Familie, die Häuser und Wohnungen für den eigenen Bestand kauft, sie langfristig behält und pflegt. Bei uns sprechen Sie deshalb direkt mit dem Käufer.

Wir wissen, dass an einem geerbten Haus oft Erinnerungen hängen und dass sich nicht alle Erben gleich schnell entscheiden. Deshalb nehmen wir uns Zeit, hören zu und erklären jeden Schritt.

• Ein Angebot für alle Erben – Innerhalb von 48 Stunden nach der Besichtigung erhalten alle Erben dasselbe verbindliche Kaufangebot und entscheiden in Ruhe gemeinsam.
• Ein Termin vor Ort – Für die Besichtigung genügt ein Termin; dafür müssen nicht alle Erben anreisen.
• Räumung auf Wunsch – Auf Wunsch übernehmen wir die Räumung. Renovieren müssen Sie nicht, wir kaufen im jetzigen Zustand.
• Diskret – Ohne Inserat, ohne Schild am Haus, ohne öffentliche Besichtigungen und ohne Maklerprovision für Sie.
• Notar – Wir bereiten den Kaufvertrag mit dem Notar vor. Notar- und Grundbuchkosten trägt nach dem Gesetz in der Regel der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB), also wir.

Was wir kaufen, steht im Ankaufsprofil: Häuser, Wohnungen, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und Grundstücke mit einem Kaufpreis von 100.000 € bis 5 Mio. €, bezugsfertig oder sanierungsbedürftig, vermietet oder leer.

Ablauf

Vier Schritte bis zum Notar

Viele Verkäufer – gerade Erbengemeinschaften – fürchten einen langen, komplizierten Verkauf. Bei uns wissen Sie bei jedem Schritt, was als Nächstes passiert.

1. 1

   Kontakt

   Sie rufen uns an oder schreiben uns. Ein paar Eckdaten genügen.

2. 2

   Besichtigung & Bewertung

   Wir kommen kurzfristig vorbei – diskret und ohne Heerscharen von Interessenten.

3. 3

   Angebot in 48 Stunden

   Innerhalb von 48 Stunden nach der Besichtigung erhalten Sie ein verbindliches Kaufangebot.

4. 4

   Notar & Auszahlung

   Wir bereiten alles vor, Sie müssen nur noch unterschreiben. Der Kaufpreis wird sicher ausgezahlt.

Die Anfrage kann eine Person für alle Erben stellen – telefonisch unter 0351 217 88 998 oder über das Formular Immobilie anbieten. Ein paar Eckdaten genügen; alles Weitere besprechen wir gern persönlich.

Immobilie geerbt in Görlitz und im Umland

Görlitz, die östlichste Stadt Deutschlands an der Neiße, hat einen besonderen Hausbestand: In der Altstadt stehen Bürgerhäuser aus Spätgotik, Renaissance und Barock, die Innenstadt prägen große Gründerzeitviertel, das Umland die Umgebindehäuser der Oberlausitz. Viele Gebäude sind Baudenkmale; Veränderungen brauchen dann eine Genehmigung der Denkmalschutzbehörde.

Für eine geerbte Gründerzeitwohnung kommen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft hinzu, etwa Teilungserklärung, Protokolle und Jahresabrechnung; verlangt die Teilungserklärung die Zustimmung des Verwalters, holt der Notar sie ein (§ 12 WEG). Liegt ein Haus in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, braucht der Verkauf eine Genehmigung der Gemeinde (§ 144 BauGB), die ebenfalls der Notar einholt.

Mehr zu den einzelnen Objektarten lesen Sie unter Haus verkaufen in Görlitz, Wohnung verkaufen in Görlitz und Mehrfamilienhaus verkaufen.

Wir kaufen in allen Stadtteilen von Görlitz, von der Altstadt bis Rauschwalde, Weinhübel oder Biesnitz, und im Umkreis bis 50 km – etwa in Zittau, Löbau, Niesky, Weißwasser, Bautzen oder Herrnhut. Wohnen Sie selbst weiter weg, genügt für die Besichtigung ein Termin vor Ort; wir kommen gern vorbei.

Checkliste: Immobilie geerbt – was jetzt zu tun ist

• Nach Testament oder Erbvertrag suchen, Sterbeurkunde bereitlegen
• Frist für eine Ausschlagung notieren: in der Regel sechs Wochen
• Erbschein beantragen oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift bereithalten
• Haus sichern, Zähler ablesen, im Winter frostfrei heizen
• Gebäudeversicherung über Erbfall und Leerstand informieren
• Erwerb in der Regel binnen drei Monaten dem Finanzamt anzeigen
• Grundbuch berichtigen lassen – binnen zwei Jahren gebührenfrei
• Unterlagen zum Haus sammeln
• Mit allen Miterben das Ziel klären
• Vor einem Verkauf das Kaufdatum des Verstorbenen und die Regel zum Familienheim prüfen
• Vor dem Räumen Dokumente und Erinnerungsstücke sichern